חדשות

מהי תשואה ריאלית וסבירה לדירת 4 חדרים באשדוד?

לא יפתיע אתכם אם אכתוב "משקיעים, שוכרים ומשפרי דיור רבים מחפשים תשובה מוסמכת לשאלה של תשואה על דירה". מטבע הדברים, המשקיעים יבדקו נתון זה מול חלופות השקעה ומשפרי דיור /שוכרים ירצו לדעת האם המחיר שמבקשים מהם ריאלי וסביר. אחרי הכול , דירת 4 חדרים באשדוד זה נכס מבוקש ונפוץ ולכן חשוב להכיר את המספרים האמיתיים.

תשובה קצרה לשאלה הנ"ל היא: תשואה בשיעור של 2.5% – 3.5%

מה הם הגורמים שיכולים להשפיע על שיעור התשואה?

• איכות השוכרים / דיירים
• רציפות ההשכרה וההכנסה
• קומה בבניין, לדוגמא : בניין ללא מעלית, דירה בקומה הראשונה תניב יותר
• מצב הדירה והבניין
• מיקום ורובע בעיר
• קרבה למוסדות חינוך, חוף, מרכזי קניות , פארקים וריאות ירוקות
• עלויות שוטפות – ועד וארנונה

איך זה נראה בשטח?

ע"פ נתוני הלמ"ס לשנת 2024 , מחיר ממוצע לשכר דירה בעיר אשדוד עומד על כ-4,116 ₪. בשנת 2025 חברת דיפרנט העוסקת בביטוח אשראי ותשלומי שכירות, הזמינה סקר ומצאה כי מחיר השכירות הממוצע באשדוד עלה ועומד על כ- 4,325 ₪ לחודש.

האזורים המבוקשים ביותר באשדוד מצויים בדרום העיר ולשם ההמחשה ניקח תחשיב נפוץ של דירה ברובע ט"ז. לדוגמא : דירת 4 חדרים 100 מ"ר נטו כולל מרפסת וממ"ד תעלה בסביבות 2.4 מיליון ש"ח ושכ"ד יהיה סביב ה- 6,500 ₪ לחודש, כלומר הכנסה שנתית של 78 אש"ח. את אותה הכנסה שנתית יש לחלק למחיר רכישה הנכס / עלות הנכס, ותוצאת החישוב תביא אותנו לתשואה של 3.25% ברוטו.

למדקדקים יש להוסיף הסבר כי החישוב המדויק יותר, צריך להיות על הכנסה נטו בניקוי הוצאות שוטפות וכמו כן צריך לחלק את אותה הכנסה לשווי נכס ריאלי ומעודכן . רק חישוב כזה יוכל לסייע לכם לבחון חלופות השקעה בצורה רלוונטית ומדויקת.

בנוסף כל משקיע ישמח לדעת אילו רובעים יש בהם פחות דירות להשכרה, כלומר להשקיע באזור בו יש פחות תחרות. ע"פ מפתח זה רובע המע"ר, רובע י' ו- י"ג הם הרובעים בהם רק כ- 20% מבתי האב הם משפחות הגרות בשכירות. לעומת זאת ברובע ב' ו- א' 50% מבתי האב נמצאים במסגרת הסכם שכירות.

מהם הטעויות הנפוצות של משקיעים ?

• ציפייה לתשואות גבוהות כמו נכסים מסחריים
• תמחור דמי שכירות גבוהים מדי
• התעלמות מעלויות תחזוקה המכבידים על דיירים
• תחזוקת נכסים לקויה

מה כדאי לעשות כדי לשפר את שיעור התשואה ?

• להשקיע בתחזוקה שוטפת , בשיפוץ קל: מטבח, צבע, תאורה. נראות תגדיל ביקוש
• לתמחר בהתאם לשוק ולא בהתאם לגובה המשכנתא, לצמצם למינימום תקופות בהם הנכס ריק וללא דיירים
• לסנן דיירים בקפידה, לבדוק יכולת החזר ולתשאל בעלי בית קודמים
• להעדיף דיירים טובים לטווח ארוך במחיר הוגן מאשר לקוחות לטווח קצר במחיר מקסימום
• לבחון היבטים עסקיים כמו הצעת הנכס להשכרה לטווח קצר כולל תכולה כמו דירות Airbnb
• אם אתם לא יכולים להקצות זמן ואנרגיה למשימה הזאת , לגייס מתווך נדל"ן מקצועי שיעשה זאת עבורכם

לסיכום

תשואה לדירת 4 חדרים באשדוד עומדת על שיעור ממוצע של 3% .

להלן 4 כללים מרכזיים שישמרו לכם עליה:

1. תחזוקה ושמירה על מצב הדירה
2. העדפת דיירים טובים לטווח ארוך
3. לתמחר מחיר הוגן בהשוואה למחירי השוק
4. שיפוץ קל מעלה משמעותית את הביקוש לדירה

אם תקפידו על הכללים הנ"ל, התשואה השוטפת שלכם תהיה תישמר ותשתפר בטווח ארוך.

שוקלים השקעה בדירה באשדוד ו/או שיווק הנכס שלכם להשכרה?

אשמח לעמוד לשירותכם ולעזור,

מוזמנים ליצור קשר : 072-3222-727

בהצלחה !

אלי טובלי

בעלים

הומנטור –  HOMENTOR

נדל"ן במחשבה תחילה

לעמוד הפרסומים באתר לחצו כאן

לעמוד הנכסים בשיווק לחצו כאן

לעמוד חוות הדעת והמלצת לקוחות לחצו כאן

לקבלת כרטיס ביקור לחצו כאן