חדשות

סיפור נדל"ן – רובע ב' באשדוד

בימיה הראשונים של העיר אשדוד, עדיין לא היה מרכז עיר מובהק ורובע א' חלק את הבכורה עם רובע ב' שנבנה במקביל. 

כל מה שהיה חסר ברובע א', נבנה מיד ברובע ב', בתי הספר על התיכוניים מקיף א' ומקיף ב' , הספרייה העירונית, בית משפט השלום, משרדי ביטוח לאומי ועוד…

מי שלא קרא את הסקירה הקודמת על רובע א' מוזמן ללחוץ כאן

מוזמנים גם לקרוא את הסקירה הכללית על אשדוד, למעבר לחצו כאן  

הרובע היווה גם את מרכז הספורט של אשדוד, ממגרשי האימונים של קבוצות הכדורגל באשדוד, דרך קבוצות הכדוריד בבית לזרוס ואפילו חדר הכושר הראשון שהתאמנתי בו, היה במתנ"ס קופף.

עוד לפני ימי הקניונים, זה היה רובע הקניות המרכזי של העיר, השוק המפורסם של הרובע משך קונים מכל רחבי העיר ומחוצה לה. היו גם חנויות אופנה אייקוניות . 

רובע ב' עבורי זה בית הכנסת של אבא, הבית של דודה, הפארק הענק ליד בית משפט השלום בו התקיימו מפגשים משפחתיים על הדשא. זה גם קולנוע אסתר שבזמני אירח גם מופעי רוק ובאחד מהם זכיתי עם הלהקה שלי במקום הראשון.

פארק בן גוריון אשדוד

כיום, הרובע מאכלס כ- 9.5 אלף תושבים, כ- 2.5 אלף בתי אב, ע"פ עיריית אשדוד דירוג סוציו-אקונומי הוא נמוך. "הודות" לביקוש יחסית נמוך ביחס לרובעי העיר האחרים ולתנופה בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ניתן לומר כי זה הרובע היחיד באשדוד שיכול להציע דיור בר השגה.

אז מה קרה בשוק הנדל"ן ברובע ב' בעשור האחרון ?

בהסתכלות על נתוני המכירות ברובע ב' בין השנים 2013-2022, מגלים שהשוק באשדוד מורכב מ-78% מכירות של דירות בשוק היד שניה והיתר, דירות חדשות מקבלנים ויזמים.

בממוצע רב שנתי, נמכרות ברובע מדי שנה כ- 170 דירות, מתוכם 37 דירות חדשות. בשורה תחתונה, בעשור האחרון נחתמו ברובע ב' כ- 1.4 אלף עסקאות על דירות יד שניה ונוספו לרובע כ- 290 דירות חדשות.

ע"פ אותם נתוני המכירות, בשנת 2013 מחיר ממוצע לנכס ברובע ב' היה 570 אלף ₪, כיום בשנת 2023 מדובר על כ- 1.3 מיליון ₪. המחיר הממוצע למ"ר היה 12 אלף ₪ וכיום זה מגיע ל- 21 אלף ₪.

כמו ברובע א' התנופה בפרויקטים של התחדשות עירונית ברובע ב' הביאה להשבחה מדהימה בשווי הנכסים. אבל עדיין, השיח סביב הנדל"ן ברובע ב' הוא שפרויקטים של חיזוק תמ"א 38 מייצרים דירות חדשות למשקיעים ופחות לתושבי קבע וכך לא מתקיים החיזוק המתבקש במרקם האוכלוסייה.

יש תקווה שפרויקטים גדולים של פינוי בינוי יביאו לשינוי מתחמים שלמים, ימשכו תושבים חזקים יותר ובכך ישנו את תמהיל האוכלוסייה ברובע לטובה.

עקב עליית מחירי הנדל"ן ושיעור הריבית במשק החל מאמצע שנת 2022, נרשמה האטה בקצב העסקאות. מגמה זו נמשכת בחציון הראשון (ינואר יוני) לשנת 2023.

ע"פ נתוני המכירות, בחציון הראשון לשנה זו, נמכרו ברובע א' 79 דירות מתוכם 33 חדשות, ע"פ הקצב הזה צפויה להירשם ברמה השנתית ירידה של 33% בכמות העסקאות ברובע ב' אשדוד.

התחדשות בתמונה אחת

שוק השכירות ברובע

באשדוד, רמת הביקוש הגבוהה ביותר היא להשכרת דירות 4 חדרים, כ-100 מ"ר, הכוללות מרפסת וממ"ד. בחיפוש מהיר בלוחות הנדל"ן, מגלים כי ברובע ב', מפורסמות כ- 9 מודעות בלבד. תתקשרו למודעות ותגלו כי לפחות מחצית מהם לא אקטואליות ולא רלוונטיות מכל מיני סיבות.

שכ"ד החודשי המבוקש לדירות אלו יהיה בסביבות ה- 4.7 אש"ח, למיטב ניסיוני מחירי השכירות בפועל עומדים על ממוצע של 4.3 אש"ח לאור העובדה שהביקוש לרובע הוא נמוך מאוד בהסתכלות הכלל עירונית.

כמו כן ברובע ב' יש דירות קטנות בבניינים ישנים, לרוב מוזנחים (ללא מרפסת מעלית וממ"ד), דירות 2 -3 חדרים, 50 מ"ר תוכלו למצוא במחיר מבוקש ממוצע של 3,000 ₪, ויש לא מעט דירות כאלו זמינות להשכרה והביקוש אליהם יחסית נמוך. נתון המשרת את צרכי ההשכרה לעובדים זרים שכן ברובע ב' מתגורר ריכוז העובדים הגדול ביותר.

סיכום,

אלו היו הקווים הכלליים המתארים את שוק הנדל"ן ברובע ב' באשדוד. אני בוחר למצע את הנתונים ולהזמין אתכם ליצור קשר ולתאם עימי שיחת יעוץ פרטנית על הנכס שלכם או על תוכנית הרכישה שלכם ברובע ב' אשדוד.

באופן אישי, חשוב לי לעזור ללקוחותיי לקבל החלטות ממקום מבוסס של ידע, לעשות נדל"ן בבטחה וכמו שנכתב בסלוגן שלי, נדל"ן במחשבה תחילה .

בברכה ,

אלי טובלי

בעלים ומדריך הבית

HOMENTOR

קראו את חוות הדעת על שירותי הומנטור

פירוט מקורות המידע לסקירה:

אתר רשות המיסים , הכלכלנית הראשית במשרד האוצר , רישום אוכלוסין משרד הפנים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיריית אשדוד, ויקיפדיה, אתר מדלן, לוח יד 2, אשדוד נט, אשדוד 10, כלכליסט, גלובס, דה מרקר

תגיות :

הומנטור, נדל"ן במחשבה תחילה, דירות למכירה באשדוד, דירות באשדוד

דירות להשכרה באשדוד, בתים למכירה בגן יבנה, בתים בגן יבנה

בתים להשכרה בגן יבנה, שיווק נדל"ן, תיווך נדל"ן, משרד תיווך באשדוד

משרד תיווך בגן יבנה

HOMENTOR, Apartments in Ashdod Israel, real estate in Ashdod, real estate broker, real-estate Gan Yavne