חדשות

עדכונים משוק הנדל"ן

נמכר

10 טיפים חשובים לפני רכישת דירה

טיפ מס’ 10: שפרו את דירוג האשראי שלכם

שלושה עד שישה חודשים לפני שאתם קונים בית חדש, עשו מאמץ להתנהל באופן מופתי בפן הכלכלי. זה אומר מקסימום הכנסות ומינימום הוצאות והתחייבויות. רכישת דירה או בית היא התחייבות גדולה מספיק, תשמרו את הכסף בחשבון כי תיכף יבחנו את כושר הפירעון שלכם. לא חכם לבצע רכישות גדולות או להשקיע את הכסף בשוק ההון באפיקים בעלי סיכון גבוה.  אינכם רוצים לפגוע בדירוג האשראי שלכם. הבנקים המלווים צריכים לראות שאתם חזקים, שהסיכון שלהם נמוך , רק אז תקבלו את המשכנתא עם הריבית הטובה ביותר.

טיפ מס’ 9 : פעלו לקבל אישור עקרוני לרכישת הנכס

יש הבדל גדול בין קונה פוטנציאלי, תייר נדל”ן, לבין קונה שיש לו משכנתא שאושרה מראש. תייר נדל”ן יכול רק לאסוף מידע. קונה עם אישור עקרוני יכול לנהל מו”מ, להתחיל לקבל החלטות לסמן את העסקאות הטובות ביותר בשוק. קבלת אישור עקרוני מראש יחסוך לכם הרבה זמן ואנרגיה כך שלא תתרוצצו ותסיירו בבתים שלא תוכלו להרשות לעצמכם.

טיפ מס’ 8 : בצעו סקר עלויות לרכישה

חשוב שיהיה לכם מידע מרוכז על עלויות הרכישה, מה עלות הישירה של הדירה ומה העלויות הנלוות והעקיפות בתהליך רכישת נכס. ידוע שמעבר למחיר הבית יש לקחת בחשבון עלויות מימון כמו פתיחת תיק בבנק, ריביות, מס רכישה באם מדובר בנכס שעולה יותר מ-1.74 מיליון ₪ (ינואר 2020) ,  שכ”ט עו”ד, דמי התיווך, עלות מעבר הכוללת הובלה, התאמת רהיטים ומוצרי חשמל, עלות שיפוץ וכן הלאה. אי אפשר להקל ראש בעלויות אלו, זה יכול להגיע למאות אלפי ₪ . מעבר לכל אלו יש לקחת בחשבון שהבנק המלווה שולח לאחר חתימת החוזה, שמאי מקרקעין בכדי לאשר פיזית את הנכס הממומן לצרכי שיעבוד והערכת שווי. השמאי הזה משרת את האינטרסים של הבנק ולרוב הוא ייקח מקדם ביטחון ויעריך הערכת חסר. במקרה כזה , במידה ואתם צריכים מימון מקסימלי , יכול להיווצר פער שישאיר אתכם בלי מספיק כסף להשלמת העסקה. אתם יכולים, חלילה, להיגרר להפרת חוזה ולהפסיד כסף. אם אתם צריכים מימון מקסימלי למימון העסקה ( 75% ) אתם בסיכון הערכת חסר של שמאי, במקרה כזה מומלץ לקחת שמאות פרטית לפני עסקה כלומר סעיף נוסף לתחשיב העלויות שלכם.

טיפ מס’ 7 : אל תנסו לחזות מגמות בשוק הנדל”ן

אל תנסו לחזות את עתיד השוק בכדי לברר מתי הוא הזמן הטוב ביותר לקנות דירה. ניסיון לחזות את שוק הדיור הוא בלתי אפשרי. הזמן הטוב ביותר לקנות דירה הוא כשאתם מוצאים את הבית המתאים ביותר וכאשר אתם יכולים להרשות זאת לעצמכם. שוק הנדל”ן הוא מחזורי, זה עולה ויורד ואז עולה שוב. לכן, אם תנסו לחכות לזמן המושלם, כנראה שתפסידו. כמו כן את ההשבחה ממהלך רכישת דירה יש לבחון בטווח זמן ארוך, 5 שנים ויותר. מי שבחן תנודות מחיר בעולם של נדל”ן לאורך זמן רואה בבירור עליות מחירים כל הזמן . בשנים האחרונות הייתה צפייה נאיבית לירידת מחירים. מיותר לציין שזו לא התממשה.

Businessman running on a red graph arrow. Isolated

Businessman running on a red graph arrow. Isolated. Contains clipping path

טיפ מס’ 6: לא קונים פרה בשביל כוס חלב

כולם נמשכים לבית הגדול והיפה ביותר, כולם רוצים להגשים חלום כאן ועכשיו. האם זה מחובר למציאות הכלכלית? סביר להניח שלא. לרכישת בית גדול יש השלכות כלכליות כבדות. זה מתחיל עם מס רכישה ממשיך דרך מיסי ארנונה, עם עלויות ניהול ותחזוקה כבדות. תמיד תרכשו את מה שאתם צריכים לטווח הקרוב. כמו כן כשקונים נכס קטן , 3-4 חדרים , מדובר בנכס סחיר בעת מכירה בהשוואה לבתים גדולים להם יש קהל יעד מצומצם. ההמלצה שלי עבור כל אלו שרוצים לגור בנכס חלום היא: “תקנו מה שאתם יכולים ותשכירו לטווח קצר את מה שאתם רוצים” .

טיפ מס’ 5: אתה קונה בית – לא זוגיות

קניית נכס ע”ב החלטה אמוציונלית יכולה לשבור לכם את הלב או יותר נכון … לרוקן לכם את הכיס. אם אתם מתאהבים במשהו, שקול הדעת מוסט ואתם עלולים בסופו של דבר לקבל החלטות כלכליות די גרועות. יש הבדל גדול בין הרגשות שלכם לאינסטינקטים שלכם. ההליכה עם האינסטינקטים פירושה שאתם מבינים שיש כאן בית נהדר תמורת ערך טוב. ללכת עם הרגשות שלך הוא להיות אובססיבי לצבע הצבע או להתאהב בחצר האחורית שצופה אל העמק. זו השקעה לטווח ארוך, היו חכמים.

טיפ מס’ 4: בדק בית לפני רכישה

הייתם קונים מכונית בלי לבדוק את מצבה המכני? כמובן שלא. זה ממש אבסורד, אנשי קונים רכב בעשרות אלפי ₪ ומשקיעים בבדיקה מאות ₪ . מנגד קונים נכסי נדל”ן במיליונים ומנסים לחסוך ולא מבצעים בדיקה פיזית לנכס. זה אבסורד, חברת בדק כולל בדיקת נזילות תעלה בסביבות 5,000 ₪, זה שווה כל שקל משום שזה מציף אל השטח ליקויים שיהיו, בצער רב, מנת חלקכם לאחר שהבית יעבור על שמכם. מטרת בדק הבית היא לספק לכם מידע כדי שתוכלו לקבל החלטה האם לקנות או לא. זו באמת הדרך היחידה לקבל חוות דעת של צד שלישי ללא משוא פנים. אם יתגלו בעיות עם הבית, אתם יכולים להשתמש במידע ככלי מיקוח להפחתת מחיר הבית. עדיף לדעת שיש הוצאה על בדיקה לפני רכישה מאשר לגלות מאוחר יותר שאתה צריך להוציא הון על ליקויים גדולים.

טיפ מס’ 3: בסיס המדע הסודי של הצעות מחיר

הצעת המחיר שלכם צריכה להיות מבוססת על שני דברים: מה אתם יכולים להרשות לעצמכם, ומה אתם באמת מאמינים ויודעים שהנכס שווה. ידיעת היצע וביקוש מנקודת זווית אישית . עדיף שתגישו הצעה ראשונה הוגנת וסבירה מאשר הצעה מעליבה. הצעה מעליבה יכולה ליצור נתק בתקשורת. השוק היום מציע שקיפות מידע ברמה טובה ובעקבות כך ניתן לדעת מה הבסיס הטוב להצעה ראשונה ואחרונה. במידה ואין לכם את המידע, תשכרו בעלי מקצוע שיעשו לכם את הבדיקה וינהלו עבורכם את המו”מ. כאשר בוחנים רכישה של דירה חייבים ללמוד ולאסוף מידע על נתוני המכירות בשוק התקופה האחרונה על נכסים מקבילים , צריך לאסוף מידע על התחרות קרי כמה בעלי נכסים אחרים מבקשים עבור נכס דומה. כמו כן מה המחיר למ”ר בכל הדוגמאות הנ”ל , מחיר למ”ר הינו מידע של מיצוב מחיר חשוב ביחס למוצר. חשוב לדעת האם יש תוכנית פיתוח או אפילו לנכס שיכולה להשביח את ערכו או הפוך תוכנית שיכולה לפגוע בערכו. המדע הסודי למו”מ הוא מידע והמידע משקף ערך לקונה וערך למוכר .

טיפ מס’ 2 : לבצע תצפית מגורים לפני רכישה

לפני שאתה קונים, תבדקו תצפית על השטח, תקבלו החלטה שבוע לפני הרכישה או יותר נכון לפני החתימה על החוזה, שאתם עורכים סיור שטח. צאו לסיור בסביבת הנכס בכמה נקודות זמן. בבוקר תגיעו מוקדם ותצאו משם לעבודה כדי לחוות את הבניין בבוקר. אותו כנ”ל בצהרים ואחר הצהרים. חשוב לבדוק זמינות חנייה לאורחים של הבניין, חשוב לתזמן נסיעה מהבניין למסגרות של הילדים, לעבודה. חשוב לבדוק אילו שירותי תושב יש בסביבת הבית, מרפאות , מרכזי קניות, חינוך , חוגים לילדים. חשוב לבחון את מסלול ההליכה של ילדכם מבית הספר אל הבית. חשוב לבדוק מה קורה בבניין בלילה? אתם רוצים לדעת איך השכנים ? תבואו לשם בכמה מועדים ותתרשמו באופן ישיר. אם יש שם שכן בעייתי, הוא יצוץ. אם יש פקק בבוקר ביציאה מהשכונה אתם תדעו. אם יש בבניין שכנים לא נורמטיביים אתם אמורים בתצפית לגלות אותם.

טיפ מס’ 1 : כולנו ספקים או צרכני שירות – על ערך מוסף, משלמים .

אם אתם יודעים הכי טוב איך לצבוע את הבית, ברור שאתם תעשו זאת לבד, אותו כנ”ל לגבי כל דבר בחיים. הישראלי הממוצע עובר דירה פעם עד פעמיים בחיים שלמים, קונה נכס, משקיע את מיטב כספו, מיליונים, והוא צריך להבטיח את ההשקעה שלו. לחסוך שכ”ט של איש נדל”ן מומחה שיכול לספק לכם מידע קריטי לרכישה זה אומר שאתם לבד. אף אחד לא בוחן אתכם את העסקה. עסקת נדל”ן טובה עושים פעם אחת והיא משתבחת עם השנים . עסקה גרועה מובילה אתכם לממש מוקדם מהצפוי ואז כידוע טווח קצר עם נדל”ן זה אומר הפסד כספי גדול. שוק הגדול והמשוכלל ביותר בעולם בתחום הנדל”ן הוא השוק האמריקאי. אף אחד לא הולך למהלך מכירה או רכישה ללא איש נדל”ן ושם העמלות גבוהות הרבה יותר . איש נדל”ן מקצועי עושה עשרות עסקות בשנה , תחום הטעות שלו קטן בהשוואה לאדם שעושה עסקה אחת לעשור.  איש נדל”ן מקצועי שעובד עבורכם , מנהל את משפך השיווק והמכירות של הבית שלכם, הוא יודע להמיר מאות מתעניינים לקונה אחד מבלי להישבר. איש נדל”ן מקצועי יכול לתמצת עבורכם את שפע מודעות חינם שברובם מוזמנות עם מידע שגוי או לא רלוונטיות ולהביא אתכם במהירות התוצאה הרצויה. אל תהיו תכוונו את עצמכם לחיסכון , אלא לרווח על הנכס שלכם , שמירת הנכס שלכם . איש נדל”ן מקצועי שעומד בצד שלכם יביא אתכם הרבה יותר מהר אל ההזדמנות ומשם יבוא הרווח שלכם .

 

נשמח לעמוד לרשותכם ולהמיר את הטיפים האלו לעסקת נדל”ן טובה ובטוחה .

ואם יש תועלת למישהו במידע שחלקנו , ברכה !

הומנטור – נדל”ן במחשבה תחילה

 

Get Widget