רובע הסיטי

רובע הסיטי אשדוד – מדריך נדל״ן, מחירי דירות ואופי הרובע

רובע הסיטי באשדוד הוא אחד מאזורי המגורים והמסחר המרכזיים בעיר, ומזוהה עם שילוב של מגורים, משרדים, מסחר, שירותים ציבוריים ובנייה לגובה.

בניגוד לרובעי מגורים שבהם הפעילות מתרכזת בעיקר בשעות אחר הצהריים והערב, הסיטי מתפקד כאזור עירוני פעיל לאורך שעות היום.

הקרבה למוקדי מסחר, שירותים, משרדים, תחבורה וצירי תנועה מרכזיים הופכת את הסיטי לאזור שמושך גם משפחות, גם משפרי דיור, גם משקיעים וגם בעלי עסקים.

בעמוד הזה תמצאו מדריך נדל״ן לרובע הסיטי אשדוד: מיקום, אופי הרובע, סוגי הנכסים, מחירי דירות, עסקאות, מחיר למ״ר, יתרונות וחסרונות ולמי מתאים לגור או להשקיע באזור.

איפה נמצא רובע הסיטי באשדוד?

רובע הסיטי ממוקם במרכז אשדוד ומהווה למעשה את אחד המרכזים העירוניים החשובים של העיר.

הסיטי נהנה ממיקום מרכזי ביחס לחלקים רבים של אשדוד ומחיבור לצירים מרכזיים.

הגבולות המקובלים של אזור הסיטי הם:

• שדרות ירושלים
• שדרות הרצל
• שדרות בן עמי
• שדרות בני ברית

המיקום המרכזי הוא אחד המאפיינים המשמעותיים ביותר של הרובע מבחינה נדל״נית.

מתי התפתח רובע הסיטי?

אזור הסיטי החל להתפתח בעיקר במהלך שנות ה־90, כחלק מתכנון מרכז עירוני חדש לאשדוד.

ההתפתחות המשמעותית נמשכה בשנות ה־2000, עם הקמת בנייני מגורים, מגדלים, משרדים, מרכזי מסחר ומוסדות ציבור.

כתוצאה מכך, הסיטי אינו רובע מגורים קלאסי בלבד.

זהו אזור שבו מתקיים שילוב בין:

מגורים + עסקים + מסחר + שירותים + פנאי.

השילוב הזה הוא חלק מרכזי מהאופי של הסיטי ומבדיל אותו מרובעים שקטים ומובהקים יותר למגורים.

איזה אופי יש לרובע הסיטי?

רובע הסיטי מאופיין באופי עירוני, מרכזי ודינמי.

במהלך היום האזור פעיל מאוד בזכות משרדים, עסקים ושירותים, ובשעות אחר הצהריים והערב הפעילות משתנה לכיוון מסחר, בילוי ומגורים.

מי שאוהב מגורים בסביבה שקטה מאוד עשוי להעדיף רובע אחר.

לעומת זאת, מי שמעדיף להיות קרוב לשירותים, מסחר, עבודה ותחבורה, עשוי לראות במרכזיות של הסיטי יתרון משמעותי.

נדל״ן ברובע הסיטי אשדוד

שוק הנדל״ן בסיטי מגוון.

ברובע ניתן למצוא:

• דירות 3 חדרים.
• דירות 4 חדרים.
• דירות 5 חדרים.
• דירות 6 חדרים ומעלה.
• דירות גדולות.
• דירות יוקרה.
• דופלקסים.
• פנטהאוזים.
• דירות גן בחלק מהפרויקטים.
• מגדלי מגורים.
• בנייני מגורים ותיקים יותר.
• נכסים מסחריים ומשרדים.

הפערים בין הנכסים יכולים להיות משמעותיים מאוד.

דירה בבניין ותיק אינה מוצר זהה לדירה במגדל חדש, וגם שתי דירות באותו בניין יכולות להיות שונות מאוד בהתאם לקומה, כיוון, שטח, חניה, מרפסת ונוף.

מחירי דירות ברובע הסיטי אשדוד

מחירי הדירות ברובע הסיטי משתנים בהתאם לסוג הדירה, הרחוב, הבניין ומאפייני הנכס.

לפי נתוני עסקאות שדווחו לרשות המסים ומרוכזים במאגרי נדל״ן, ב־36 החודשים האחרונים נרשמו 194 עסקאות מגורים ברובע הסיטי.

המחיר החציוני בתקופה זו עומד על כ־2.25 מיליון ₪, והמחיר החציוני למ״ר עומד על כ־17,969 ₪. שטח הדירה החציוני עומד על כ־127 מ״ר. הנתונים נכונים ליולי 2026.

חשוב להדגיש:

מחיר חציוני אינו אומר שכל דירה ברובע עולה 2.25 מיליון ₪.

זהו נתון סטטיסטי של כלל העסקאות במדגם, ולכן יש לבחון כל נכס בהתאם למאפיינים שלו.

כמה עולה דירת 3 חדרים ברובע הסיטי?

לפי עסקאות 36 החודשים האחרונים, המחיר החציוני לדירת 3 חדרים ברובע הסיטי עומד על כ־1.85 מיליון ₪, במחיר חציוני של כ־18,901 ₪ למ״ר.

במדגם נכללו 35 עסקאות של דירות 3 חדרים.

דירות 3 חדרים עשויות להתאים לזוגות, למשקיעים ולרוכשים שמעדיפים דירה קטנה יותר באזור מרכזי.

כמה עולה דירת 4 חדרים ברובע הסיטי?

דירות 4 חדרים מהוות חלק משמעותי משוק הדירות ברובע.

ב־36 החודשים האחרונים המחיר החציוני של דירת 4 חדרים עמד על כ־2.23 מיליון ₪, במחיר חציוני של כ־18,250 ₪ למ״ר.

במדגם נכללו 84 עסקאות של דירות 4 חדרים.

המחיר בפועל יכול להשתנות בהתאם ל:

• קומה.
• שטח.
• מרפסת.
• חניה.
• מחסן.
• מצב הדירה.
• שנת הבנייה.
• כיוון.
• נוף.
• איכות הבניין.

כמה עולה דירת 5 חדרים ברובע הסיטי?

דירות 5 חדרים ברובע מתאימות בעיקר למשפחות ולמשפרי דיור.

לפי נתוני העסקאות העדכניים, המחיר החציוני לדירת 5 חדרים עומד על כ־2.61 מיליון ₪, במחיר חציוני של כ־16,987 ₪ למ״ר.

במדגם נכללו 57 עסקאות של דירות 5 חדרים.

מעניין לראות שמחיר למ״ר בדירות גדולות עשוי להיות נמוך יותר ממחיר למ״ר בדירות קטנות יותר. לכן אין להסיק משווי למ״ר בלבד מה יהיה שווי הדירה.

כמה עולה דירה גדולה ברובע הסיטי?

ב־36 החודשים האחרונים דירות של 6 חדרים ומעלה נמכרו במחיר חציוני של כ־2.9 מיליון ₪, עם מחיר חציוני של כ־15,987 ₪ למ״ר.

מדובר במדגם קטן יותר של 7 עסקאות ולכן חשוב להתייחס אליו בזהירות.

בנכסים גדולים במיוחד, מאפיינים כמו מרפסת, קומה, נוף, חניה, מחסן ורמת השיפוץ יכולים להשפיע מאוד על המחיר.

מחיר למ״ר ברובע הסיטי אשדוד

מחיר למ״ר הוא אחד הנתונים הנפוצים ביותר כאשר משווים בין דירות.

אבל בסיטי חשוב במיוחד לא להשתמש בו לבד.

לפי נתוני 36 החודשים האחרונים, המחיר החציוני למ״ר ברובע עומד על כ־17,969 ₪.

לשם השוואה, החציון העירוני באותה שיטת מדידה עומד על כ־20,635 ₪ למ״ר.

הפערים בין רחובות בתוך הרובע יכולים להיות משמעותיים.

לדוגמה, בעסקאות שנבדקו הופיעו מחירים חציוניים למ״ר של:

• העצמאות – כ־18,067 ₪.
• הציונות – כ־17,583 ₪.
• תש״ח – כ־18,207 ₪.
• החלוצים – כ־16,949 ₪.
• מנחם בגין – כ־16,406 ₪.
• ה׳ באייר – כ־21,477 ₪.
• התקווה – כ־19,481 ₪.
• כ״ט בנובמבר – כ־23,056 ₪.

הנתונים מדגימים מדוע חשוב לבצע בדיקת שווי לפי רחוב, בניין וסוג נכס, ולא לפי "רובע הסיטי" בלבד.

האם מחירי הדירות ברובע הסיטי עולים?

לאורך השנים חלה עלייה משמעותית במחירי הנדל״ן ברובע, אך בשנים האחרונות השוק אינו נע בקו ישר.

לפי נתוני העסקאות, המחיר החציוני למ״ר ברובע עמד על כ־14,286 ₪ בשנת 2015, לעומת כ־17,801 ₪ בשנת 2025.

עם זאת, בשנת 2025 נרשמה ירידה של כ־1.5% במחיר החציוני למ״ר לעומת 2024.

לכן, כאשר בוחנים את השוק, כדאי להפריד בין מגמה ארוכת טווח לבין השינוי בשנה האחרונה.

אילו סוגי בניינים קיימים ברובע הסיטי?

הבנייה בסיטי אינה אחידה.

אפשר למצוא:

בניינים משנות ה־90

חלק מהבניינים הראשונים שנבנו באזור.

בניינים רבי קומות

מבנים המתאפיינים בדירות רבות ובדרך כלל במעליות.

מגדלי מגורים

פרויקטים גבוהים יותר עם דירות גדולות ומפרט מתקדם יותר בחלק מהמקרים.

פרויקטים חדשים יותר

בנייה מאוחרת יחסית עם סטנדרטים שונים של חניה, ממ״ד, מרפסות ותכנון.

לכן בעת רכישת דירה בסיטי חשוב להבין לא רק באיזה רחוב נמצאים אלא גם באיזה בניין.

דירות עם נוף ברובע הסיטי

חלק מהבניינים הגבוהים בסיטי מאפשרים נוף פתוח יותר.

נוף פתוח יכול להשפיע על האטרקטיביות של הדירה, אך חשוב לבחון:

• קומה.
• כיוון.
• פתיחות.
• בניינים סמוכים.
• נוף עירוני.
• אפשרות לבנייה עתידית.

נוף שאינו מוגן תכנונית אינו בהכרח נוף שיישאר זהה לאורך שנים.

דירות יוקרה ופנטהאוזים ברובע הסיטי

לצד הדירות הרגילות קיימים ברובע גם נכסים גדולים ויוקרתיים יותר.

בפנטהאוז או דירה מיוחדת, הערכת השווי צריכה להתחשב ב:

• גודל הדירה.
• גודל המרפסת.
• קומה.
• נוף.
• פרטיות.
• חניה.
• מחסן.
• רמת השיפוץ.
• איכות הבניין.

אין להשוות פנטהאוז לדירת 4 חדרים רגילה רק באמצעות מחיר למ״ר.

רובע הסיטי למשפחות

הרובע יכול להתאים למשפחות שמעדיפות מרכזיות ונגישות על פני שכונה שקטה ומבודדת יותר.

היתרונות האפשריים עבור משפחה כוללים:

• דירות 4 ו־5 חדרים.
• דירות גדולות.
• נגישות לשירותים.
• מסחר קרוב.
• תחבורה.
• מוסדות ציבור.
• מגוון רחב של נכסים.

מצד שני, משפחות שמחפשות סביבת מגורים שקטה מאוד עשויות להעדיף אזורים אחרים בעיר.

רובע הסיטי למשפרי דיור

הסיטי יכול להתאים גם למשפרי דיור המעוניינים להישאר במרכז העיר אך לעבור לדירה גדולה יותר.

לדוגמה:

3 חדרים → 4 חדרים

4 חדרים → 5 חדרים

5 חדרים → דירה גדולה או פנטהאוז

היתרון הוא האפשרות להישאר באזור מרכזי מבלי לוותר בהכרח על שטח הדירה.

השקעה בנדל״ן ברובע הסיטי

המרכזיות של הסיטי הופכת אותו גם לאזור רלוונטי לבחינת השקעות נדל״ן.

אבל השקעה אינה נבחנת רק לפי מחיר הדירה.

משקיע צריך לבדוק:

• מחיר רכישה.
• שכר דירה.
• תשואה.
• ועד בית.
• תחזוקה.
• מיסוי.
• תקופות ללא שוכר.
• ביקוש לשכירות.
• מצב הנכס.
• פוטנציאל השבחה.

לפי נתוני השכירות העדכניים, שכר הדירה הממוצע ברובע עומד על כ־5,950 ₪ בחודש, ותשואת השכירות המחושבת במקור עומדת על כ־3.14%. הנתונים מבוססים על מידע ממשלתי ומעודכנים לאוגוסט 2026.

לנתון הממוצע יש מגבלות, ולכן יש לחשב תשואה עבור הנכס הספציפי.

שכירות ברובע הסיטי

שוק השכירות ברובע מגוון.

לפי נתוני השנה האחרונה:

• דירת 3 חדרים – כ־4,600 ₪ בממוצע.
• דירת 4 חדרים – כ־6,000 ₪ בממוצע.
• דירת 5 חדרים – כ־7,350 ₪ בממוצע.
• ממוצע משוקלל – כ־5,950 ₪ לחודש.

הנתונים משתנים בהתאם לגודל הדירה, מצב הנכס, מיקום, בניין, חניה ורמת השיפוץ.

מכירת דירה ברובע הסיטי

כאשר מוכרים דירה בסיטי, אחת ההחלטות החשובות ביותר היא קביעת מחיר הפתיחה.

מחיר גבוה מדי עלול לצמצם את מספר הקונים ולהאריך את זמן השיווק.

מחיר נמוך מדי עלול לפגוע בתמורה האפשרית למוכר.

לכן תמחור נכון צריך להתבסס על:

עסקאות שבוצעו + נכסים מתחרים + מאפייני הדירה + מצב השוק.

לא רק על המחיר שבו השכן מפרסם את הדירה שלו.

איך לתמחר דירה ברובע הסיטי?

תהליך תמחור נכון כולל מספר שלבים:

1. בדיקת עסקאות

מה נמכר בפועל בחודשים ובשנים האחרונות?

2. בדיקת נכסים מתחרים

מה מוצע היום למכירה?

3. התאמת הנתונים

האם הנכס שלך טוב יותר או פחות מהנכסים האחרים?

4. בדיקת הבניין

שנת בנייה, מעלית, לובי, חניה, מחסן ומצב הרכוש המשותף.

5. קביעת אסטרטגיית מחיר

מה המחיר שבו כדאי למקם את הנכס מול קהל היעד?

מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה ברובע הסיטי?

הבניין

מצב הבניין, מעליות, ועד בית ורכוש משותף.

החניה

האם קיימת חניה ומה מעמדה המשפטי.

המחסן

שטח המחסן והמעמד שלו.

הדירה

שטח, תכנון פנימי, מצב פיזי ושיפוץ.

הכיוונים

כיווני אוויר, אור טבעי ורעש.

הסביבה

מסחר, תחבורה, חניה, מוסדות ציבור ותנועה.

עסקאות השוואה

מה נמכר בפועל בסביבה ולא רק מה מבקשים המוכרים.

יתרונות של רובע הסיטי

מרכזיות

אחד המאפיינים הבולטים של הסיטי הוא המיקום המרכזי.

נגישות

קרבה לצירי תנועה ולשירותים עירוניים.

מסחר ושירותים

מגוון רחב של עסקים ושירותים בסביבה.

מגוון דירות

3–6 חדרים ומעלה, לצד נכסים מיוחדים.

שילוב מגורים ועסקים

אפשרות לגור בסביבה שבה נמצאים גם משרדים, מסחר ושירותים.

בנייה לגובה

מגוון של בניינים רבי קומות ומגדלים.

נקודות שחשוב לקחת בחשבון

המרכזיות היא יתרון, אבל היא יכולה להיות גם שיקול שצריך לקחת בחשבון.

רעש ותנועה

באזור מרכזי עשויה להיות יותר תנועה מאשר ברובע מגורים שקט.

חניה

בחלק מהאזורים חשוב לבדוק היטב את מצב החניה.

בניינים ותיקים

חלק מהבנייה בסיטי ותיקה יותר ולכן חשוב לבדוק את מצב הבניין.

עלויות ועד בית

במגדלים ובבניינים עם מערכות רבות העלויות יכולות להיות גבוהות יותר.

מיצוב נדל״ני של רובע הסיטי

המיצוב הוא כלי השוואתי כללי בין אזורים באשדוד ואינו מהווה הערכת שווי לנכס מסוים.

רובע הסיטי מול רובעים אחרים באשדוד

כאשר בוחרים דירה באשדוד, חשוב להשוות לא רק מחיר אלא גם את אופי החיים.

רובע הסיטי מתאים במיוחד למי שמחפש:

מרכזיות + נגישות + שירותים + מסחר + מגוון דירות.

לעומת זאת, מי שמעדיף:

שקט + בנייה נמוכה + אופי שכונתי + קרבה אחרת לים

עשוי לבחון רובעים אחרים.

לכן בחירת הרובע צריכה להתחיל בשאלה:

איך אתם רוצים לחיות?

ורק לאחר מכן:

איזו דירה אתם רוצים לקנות?

שאלות נפוצות על רובע הסיטי אשדוד

האם רובע הסיטי נחשב מרכז אשדוד?

כן. הסיטי הוא אחד האזורים המרכזיים בעיר ומשלב מגורים, עסקים, מסחר ושירותים.

כמה עולה דירה ברובע הסיטי?

לפי נתוני 36 החודשים האחרונים, מחיר הדירה החציוני עומד על כ־2.25 מיליון ₪. המחיר בפועל משתנה בהתאם לסוג הדירה ולמאפייניה.

כמה עולה דירת 4 חדרים בסיטי?

המחיר החציוני של דירת 4 חדרים בעסקאות שנבדקו עומד על כ־2.23 מיליון ₪.

כמה עולה דירת 5 חדרים בסיטי?

המחיר החציוני של דירת 5 חדרים עומד על כ־2.61 מיליון ₪.

מה מחיר למ״ר ברובע הסיטי?

המחיר החציוני למ״ר ב־36 החודשים האחרונים עומד על כ־17,969 ₪.

האם רובע הסיטי מתאים למשפחות?

כן, במיוחד למשפחות שמעדיפות מרכזיות, שירותים ונגישות. עם זאת, מי שמעדיף סביבה שקטה יותר עשוי להעדיף רובע אחר.

האם כדאי להשקיע בדירה ברובע הסיטי?

אפשר לבחון השקעה ברובע, אך כדאיות ההשקעה תלויה במחיר הנכס, שכר הדירה, ההוצאות, המיסוי והמאפיינים של הדירה הספציפית.

האם יש פנטהאוזים ודירות יוקרה בסיטי?

כן. לצד דירות רגילות קיימים גם נכסים גדולים ומיוחדים יותר, כולל פנטהאוזים ודירות יוקרה.

רוצים לקנות או למכור נכס ברובע הסיטי?

אם אתם שוקלים לקנות דירה ברובע הסיטי, למכור נכס, להשכיר או להשקיע, כדאי להסתכל על השוק דרך נתונים ולא רק דרך מחירי הפרסום.

ב־HOMENTOR – נדל״ן במחשבה תחילה, אנחנו מאמינים שנדל״ן מתחיל בידע.

לא רק:

כמה מבקשים על הדירה?

אלא:

מה נמכר בפועל?

מה מוצע כרגע?

מה ההבדל בין הבניינים?

מה היתרונות והחסרונות של הנכס?

ומה המחיר שבו נכון למקם אותו בשוק?

מידע נוסף ב־HOMENTOR

מדריך רובעי אשדוד

איך לתמחר דירה למכירה

חישוב תשואה על דירה באשדוד

מרכז מידע נדל״ן באשדוד

מתווך באשדוד

אודות HOMENTOR

אלי טובלי – מייסד HOMENTOR

HOMENTOR – נדל״ן במחשבה תחילה

המידע בעמוד נועד להעשרה ולהכוונה כללית. מחירי נכסים, עסקאות, שכר דירה והיצע משתנים לאורך הזמן. נתוני עסקאות ונתוני שוק מתייחסים לתקופות המדידה המצוינות בעמוד ואינם מהווים הערכת שווי לנכס ספציפי. נתוני פרסום אינם בהכרח מחירי העסקאות בפועל. הערכת שווי של נכס מסוים מחייבת בדיקה פרטנית של הנכס, הבניין, הרחוב ונתוני השוק הרלוונטיים למועד הבדיקה.לא לחצו כאן

למידע נוסף היכנסו לקישור העמוד מנהלת הרובע של עיריית אשדוד