רובע י"א

רובע י״א אשדוד – מדריך נדל״ן, מחירי דירות ומאפייני הרובע

רובע י״א באשדוד הוא אחד הרובעים המבוקשים בדרום־מערב העיר, בעיקר בזכות הקרבה לים, האופי המשפחתי, מגוון סוגי הנכסים והמיקום בתוך העיר.

הרובע מתאים במיוחד למשפחות, משפרי דיור ורוכשים שמחפשים שילוב בין איכות חיים, סביבת מגורים ותיקה ויציבה, דירות מרווחות וקרבה לחוף הים.

בעמוד הזה תמצאו מדריך מקיף על רובע י״א אשדוד: מיקום, גבולות, מאפייני הבנייה, אוכלוסייה, שוק הנדל״ן, מחירי דירות, יתרונות וחסרונות, סוגי הנכסים ולמי הרובע יכול להתאים.

איפה נמצא רובע י״א באשדוד?

רובע י״א ממוקם בדרום־מערב אשדוד, בסמוך לרצועת החוף.

המיקום מעניק לתושבי הרובע שילוב בין סביבת מגורים עירונית לבין קרבה לחוף הים, לטיילת, למוקדי פנאי, שירותים עירוניים וצירי תנועה מרכזיים.

הרובע גובל ברובעים י׳, י״ב וט״ו ובאזורים מרכזיים נוספים בדרום־מערב העיר.

גבולות רובע י״א

גבולות הרובע הם:

• מצפון: שדרות עובד בן עמי
• מדרום: שדרות יצחק רבין
• ממזרח: שדרות הרצל
• ממערב: שדרות משה דיין והאזור הסמוך לחוף הים

גבולות אלה מסייעים להבין את המיקום הגיאוגרפי של הרובע, אך מבחינה נדל״נית חשוב לזכור שגם בתוך אותו רובע קיימים הבדלים משמעותיים בין רחובות, מתחמים ובניינים.

איזה אופי יש לרובע י״א?

רובע י״א התפתח בעיקר במהלך שנות ה־70 וה־80, כחלק מהתרחבות אשדוד לכיוון דרום־מערב.

הרובע תוכנן בתקופה מאוחרת יותר ביחס לרובעים הוותיקים של העיר, ולכן ניתן למצוא בו רחובות רחבים יחסית, שטחים ציבוריים ומבני מגורים במגוון סגנונות.

עם השנים התבססה ברובע אוכלוסייה מגוונת הכוללת משפחות ותיקות, משפחות עם ילדים, משפרי דיור, זוגות צעירים ורוכשים המחפשים סביבת מגורים קרובה לים.

אחד המאפיינים הבולטים של רובע י״א הוא השילוב בין אזורי מגורים בבנייה רוויה לבין נכסים ייחודיים יותר, כולל דירות גדולות, דירות גן, פנטהאוזים ובתים צמודי קרקע בחלק מהמתחמים.

בנייה ונכסים ברובע י״א

שוק הנדל״ן ברובע י״א מגוון יחסית.

ניתן למצוא בו:

• דירות 3 חדרים.
• דירות 4 חדרים.
• דירות 5 חדרים.
• דירות גדולות ומרווחות.
• דירות גן.
• פנטהאוזים.
• נכסים צמודי קרקע בחלק מהאזורים.
• בניינים ותיקים לצד בניינים שעברו שדרוג.

חלק מהבניינים ברובע ותיקים יחסית, ולכן כאשר בוחנים נכס חשוב לבדוק לא רק את הדירה עצמה אלא גם את מצב הבניין, התחזוקה, המעלית, החניה, הרכוש המשותף ותוכניות עתידיות.

נדל״ן ברובע י״א אשדוד

אחד הדברים החשובים להבנה לגבי רובע י״א הוא שאין "מחיר אחד לדירה ברובע".

גם שתי דירות הנמצאות באותו רובע, ולעיתים אפילו באותו בניין, יכולות להימכר במחירים שונים.

הגורמים שמשפיעים על השווי כוללים בין היתר:

• הרחוב.
• מיקום הבניין.
• שטח הדירה.
• קומה.
• מעלית.
• חניה.
• ממ״ד.
• מרפסת.
• כיווני אוויר.
• נוף.
• קרבה לים.
• מצב הדירה.
• רמת השיפוץ.
• מצב הבניין.
• פוטנציאל להתחדשות.
• איכות הסביבה והנגישות.

לכן, כאשר בודקים מחירי דירות ברובע י״א אשדוד, חשוב להשוות נכסים דומים ככל האפשר ולא להסתמך רק על מחיר ממוצע.

נתוני שוק ברובע י״א

על פי הנתונים המופיעים במדריך הרובע של HOMENTOR, ברובע י״א מתגוררים כ־19 אלף תושבים וכ־5,000 בתי אב.

היקף העסקאות הממוצע המוצג ברובע עומד על כ־130 עסקאות נדל״ן בשנה, על בסיס ממוצע של העשור האחרון הכולל דירות חדשות ויד שנייה. 

הנתונים האלה נותנים תמונה כללית על גודל השוק, אבל אינם מהווים תחליף לניתוח של נכס ספציפי.

מחיר ממוצע של רובע אינו שווי של דירה מסוימת.

כדי להעריך נכס צריך לבחון עסקאות השוואה, נכסים מתחרים ומאפייני הדירה והבניין.

כמה עולה דירה ברובע י״א?

אין מחיר אחיד לדירות ברובע י״א.

הפערים יכולים להיות משמעותיים בין דירה ותיקה שדורשת שיפוץ לבין דירה משופצת, בין קומה נמוכה לקומה גבוהה, בין נכס ללא חניה לנכס עם חניה, ובין דירה ללא נוף לבין נכס עם פתיחות או נוף לים.

לכן השאלה:

"כמה עולה דירה ברובע י״א?"

צריכה להפוך לשאלה מדויקת יותר:

"כמה שווה דירה מסוג מסוים, ברחוב מסוים ובבניין מסוים ברובע י״א?"

זו הדרך הנכונה יותר לבחון את השוק.

קרבה לים – אחד היתרונות המרכזיים של הרובע

הקרבה לחוף היא ללא ספק אחד המאפיינים הבולטים של רובע י״א.

בחלקים מסוימים של הרובע ניתן ליהנות מקרבה גבוהה לחוף, לטיילת ולסביבת הים.

מעבר להיבט של איכות החיים, לקרבה לים יכולה להיות גם השפעה על הביקוש לנכסים מסוימים, במיוחד כאשר מדובר בנוף פתוח, קומה גבוהה, מרפסת או מיקום אטרקטיבי.

עם זאת, קרבה לים אינה מספיקה לבדה כדי לקבוע את שווי הנכס.

יש לבחון את כל יתר המאפיינים.

מי גר ברובע י״א?

האוכלוסייה ברובע מגוונת וכוללת:

• משפחות ותיקות.
• משפחות עם ילדים.
• משפרי דיור.
• זוגות צעירים.
• בעלי נכסים ותושבים ותיקים.
• רוכשים שמעדיפים להישאר בדרום־מערב אשדוד.

האופי הכללי של הרובע מתאים במיוחד למי שמחפש סביבת מגורים משפחתית לצד קרבה לים ולשירותים עירוניים.

היתרונות של רובע י״א

1. קרבה לים

זהו אחד היתרונות המזוהים ביותר עם הרובע.

2. אופי משפחתי

הרובע מתאים למשפחות שמחפשות דירות מרווחות וסביבת מגורים יציבה.

3. מגוון נכסים

ניתן למצוא ברובע דירות בגדלים שונים לצד דירות גן, פנטהאוזים ונכסים מיוחדים יותר.

4. מיקום בדרום־מערב אשדוד

הרובע נהנה מקרבה לחלקים מרכזיים בדרום־מערב העיר ולצירי תנועה מרכזיים.

5. אפשרויות שונות לרוכשים

היצע הנכסים מאפשר לרוכשים בעלי תקציבים וצרכים שונים לבחון מספר סוגי נכסים.

6. פוטנציאל להתחדשות

בחלק מהאזורים קיימים תהליכים או בחינה של התחדשות ושדרוג מבנים.

אבל חשוב מאוד:

אין להניח שכל בניין ברובע זכאי להתחדשות עירונית או צפוי לעבור פרויקט.

יש לבדוק כל בניין ותוכנית לגופה.

החסרונות והנקודות שחשוב לבדוק

גם לרובע מבוקש יש נקודות שחשוב להביא בחשבון.

בניינים ותיקים

חלק מהבניינים ברובע ותיקים ודורשים בדיקה של מצב התחזוקה והתשתיות.

חניה

בחלק מהמתחמים קיימת תחרות על מקומות חניה, ולכן חניה פרטית יכולה להיות משמעותית עבור רוכשים רבים.

פערים גדולים בין נכסים

העובדה שהנכס נמצא ברובע י״א אינה אומרת שהוא בהכרח נכס איכותי.

צריך לבדוק את הרחוב, הבניין והדירה.

סביבה ימית

נכסים הקרובים לים עשויים להיות חשופים יותר לבלאי הקשור לסביבה ימית, ולכן חשוב לבדוק היטב את מצב הבניין והנכס.

מחיר

הביקוש והקרבה לים יכולים להתבטא במחירים גבוהים יותר בחלק מהאזורים.

דירות למכירה ברובע י״א אשדוד

מי שמחפש דירות למכירה ברובע י״א צריך קודם להגדיר את מטרת הרכישה.

משפחות

עשויות לחפש דירת 4–5 חדרים, מרפסת, חניה, מעלית וסביבת מגורים נוחה.

משפרי דיור

עשויים לחפש דירה גדולה יותר, דירת גן או פנטהאוז.

רוכשים שמחפשים ים

ייתנו משקל גבוה יותר למיקום, כיוון הדירה, קומה, נוף ומרחק מהחוף.

משקיעים

צריכים לבחון בנוסף את מחיר הרכישה, שכר הדירה, התשואה, רמת הביקוש והפוטנציאל העתידי של הנכס.

לכן אין "דירה הכי טובה ברובע".

יש דירה שמתאימה למטרה, לתקציב ולדרישות של הרוכש.

מכירת דירה ברובע י״א – איך קובעים מחיר?

אם אתם בעלי דירה ברובע י״א ושוקלים למכור, לא כדאי להסתמך רק על:

• מחיר שמבקש שכן.
• מחיר למ״ר.
• מודעה באתר.
• מחיר של דירה שנמכרה לפני מספר שנים.

תמחור נכון צריך להתבסס על:

עסקאות שבוצעו + דירות מתחרות + מאפייני הנכס + מצב השוק.

לדוגמה, שתי דירות באותו בניין יכולות להיות שונות מאוד בגלל:

• קומה.
• כיוון.
• נוף.
• מרפסת.
• חניה.
• מצב הדירה.
• שיפוץ.
• מצב הבניין.

לכן לפני פרסום נכס למכירה כדאי לבצע ניתוח שוק ולא לבחור מספר רק משום שהוא נשמע טוב.

HOMENTOR ברובע י״א

היכרות עם שוק מקומי אינה מסתכמת בידיעה באיזה רובע נמצא הנכס.

ב-HOMENTOR ליווינו עסקאות ונכסים ברובע י״א, ובאתר ניתן למצוא דוגמאות לנכסים ששיווקנו, מכרנו או השכרנו ברובע. בין היתר מופיעות באתר דירות ברחובות כנרת, מצדה ונכסים נוספים ברובע.

הניסיון הזה מאפשר להסתכל על נכס לא רק דרך הנתונים היבשים, אלא גם דרך השאלה:

איך הנכס הזה מתמודד מול הנכסים האחרים שקיימים בשוק?

זו שאלה חשובה במיוחד כאשר מוכרים נכס או כאשר רוכשים נכס בסביבה תחרותית.

מיצוב נדל״ני של רובע י״א

מה המשמעות של המיצוב?

רובע י״א נמצא גבוה במפת הנדל״ן של אשדוד בעיקר בזכות השילוב בין ים, איכות חיים, אופי משפחתי ומגוון נכסים.

הוא אינו בהכרח הבחירה הנכונה לכל תקציב ולכל רוכש, אך עבור מי שהקרבה לים ואיכות החיים חשובות לו, מדובר באזור שכדאי להכיר.

רובע י״א מול רובעים אחרים באשדוד

אחת הטעויות של רוכשים היא להחליט על רובע אחד בלי להשוות אותו לחלופות.

רובע י״א יכול להתאים למי שמחפש:

קרבה לים + איכות חיים + מגוון נכסים + סביבה משפחתית.

לעומת זאת, רוכש שמעדיף בנייה חדשה יותר, למשל, עשוי למצוא התאמה גבוהה יותר ברובעים חדשים יחסית.

לכן לפני רכישה כדאי להשוות גם בין רובעים ולא רק בין דירות.

לשם כך ניתן להיעזר ב־מדריך הרובעים של אשדוד, הכולל מידע על מאפייני הרובעים השונים. 

שאלות נפוצות על רובע י״א אשדוד

האם רובע י״א נחשב רובע מבוקש באשדוד?

כן. הקרבה לים, המיקום בדרום־מערב העיר, האופי המשפחתי ומגוון הנכסים הופכים אותו לאחד האזורים המבוקשים בעיר.

האם רובע י״א מתאים למשפחות?

כן. הרובע מתאים במיוחד למשפחות המחפשות דירות מרווחות, סביבת מגורים יציבה וקרבה לים ולשירותים עירוניים.

האם כדאי לקנות דירה ברובע י״א להשקעה?

הרובע יכול להתאים להשקעה, אך יש לבחון כל נכס בנפרד לפי מחיר הרכישה, שכר הדירה, התשואה, מצב הנכס, הביקוש ופוטנציאל ההשבחה.

כמה עולה דירה ברובע י״א?

אין מחיר אחיד. המחיר משתנה לפי גודל, רחוב, קומה, מצב הדירה, חניה, מעלית, מרפסת, נוף ומאפייני הבניין.

האם יש התחדשות עירונית ברובע י״א?

בחלק מהאזורים קיימת התעניינות או פעילות הקשורה להתחדשות עירונית. עם זאת, יש לבדוק כל בניין ותוכנית בנפרד.

איזה סוגי נכסים יש ברובע י״א?

ברובע ניתן למצוא דירות 3, 4 ו־5 חדרים, דירות גדולות, דירות גן, פנטהאוזים ובחלק מהאזורים גם בתים צמודי קרקע.

האם קרבה לים מעלה את שווי הדירה?

קרבה לים יכולה להשפיע על הביקוש ועל האטרקטיביות של נכסים מסוימים, במיוחד כאשר קיימים נוף, מרפסת ומיקום טוב. עם זאת, היא רק אחד מהגורמים בקביעת שווי הנכס.

רוצים לקנות או למכור נכס ברובע י״א?

אם אתם שוקלים לקנות דירה ברובע י״א, למכור נכס ברובע או להשקיע באזור, כדאי לקבל תמונה רחבה לפני קבלת החלטה.

ב-HOMENTOR – נדל״ן במחשבה תחילה, אנו משלבים היכרות עם שוק הנדל״ן באשדוד, ניתוח הנכס והסביבה והבנת המטרה של הקונה או המוכר.

אפשר להמשיך ל:

[מדריך רובעי אשדוד] – השוואה בין הרובעים השונים בעיר.

[דירות למכירה באשדוד] – נכסים והזדמנויות בשוק המקומי.

[מרכז מידע נדל״ן באשדוד] – מידע וכלים לרוכשים, מוכרים ומשקיעים.

[איך לתמחר דירה למכירה] – מדריך לקביעת מחיר נכון לפני יציאה לשוק.

[מתווך באשדוד] – מידע על שירותי HOMENTOR.

אלי טובלי – HOMENTOR
נדל״ן במחשבה תחילה

המידע בעמוד נועד להעשרה ולהכוונה כללית. נתוני שוק, מחירים, עסקאות ופוטנציאל התחדשות עשויים להשתנות. הערכת שווי של נכס ספציפי מחייבת בחינה של מאפייני הנכס, מיקומו ונתוני השוק הרלוונטיים במועד הבדיקה..

למידע נוסף היכנסו לקישור העמוד מנהלת הרובע של עיריית אשדוד