תשואה על משרד באשדוד – איך מחשבים ומה נחשב טוב?

מהי תשואה ריאלית על משרד באשדוד?

זו אחת השאלות הראשונות שמשקיע צריך לשאול כאשר הוא בוחן רכישה של משרד להשקעה.

אבל בניגוד למה שנדמה, אי אפשר לענות על השאלה באמצעות מספר אחד.

משרד שנרכש במחיר מסוים ומושכר בשכר דירה מסוים יכול להניב תשואה שונה לחלוטין ממשרד אחר, גם אם שניהם נמצאים באותה עיר.

התשואה מושפעת בין היתר מ:

• מחיר הרכישה.
• דמי השכירות.
• גודל המשרד.
• מיקום.
• קומה.
• חניה.
• רמת הגמר.
• חלוקה פנימית.
• רמת הביקוש.
• דמי ניהול.
• ארנונה.
• תקופות ללא שוכר.
• עלויות התאמה ושיפוץ.
• איכות השוכר.
• תנאי חוזה השכירות.

לכן השאלה הנכונה אינה רק:

"כמה אחוז תשואה נותן משרד באשדוד?"

אלא:

"איזו תשואה הנכס הספציפי הזה יכול לייצר ביחס למחיר שאני משלם ולסיכון שאני לוקח?"

איך מחשבים תשואה על משרד?

החישוב הבסיסי של תשואה ברוטו פשוט מאוד:

שכר דירה שנתי ÷ מחיר הרכישה × 100 = תשואה ברוטו

לדוגמה:

מחיר רכישת משרד: 1,200,000 ₪

שכר דירה חודשי: 6,000 ₪

הכנסה שנתית:

6,000 × 12 = 72,000 ₪

התשואה ברוטו:

72,000 ÷ 1,200,000 × 100 = 6%

אבל זה עדיין אינו החישוב המלא.

תשואה ברוטו אינה תשואה נטו

זו אחת הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים בנדל"ן מסחרי.

כאשר משרד מושכר ב־6,000 ₪ בחודש, לא בהכרח כל הסכום נשאר בידי בעל הנכס.

צריך לבחון את ההוצאות הקשורות לנכס.

לדוגמה:

• דמי ניהול.
• תחזוקה.
• תיקונים.
• ביטוח.
• תקופות ללא שוכר.
• התאמות לשוכר.
• עלויות שיווק והשכרה.
• הוצאות נוספות בהתאם לנכס ולחוזה.
• מיסוי, בהתאם למצבו של המשקיע.

לכן התשואה האמיתית עשויה להיות נמוכה יותר מהתשואה ברוטו.

דוגמה לתשואה ברוטו מול תשואה נטו

נניח:

מחיר רכישה: 1,200,000 ₪
שכירות חודשית: 6,000 ₪
הכנסה שנתית: 72,000 ₪

התשואה ברוטו היא:

6%

עכשיו נניח שלאחר הוצאות רלוונטיות ותקופה מסוימת ללא שוכר נותרה הכנסה שנתית אפקטיבית של 62,000 ₪.

התשואה האפקטיבית לפני מרכיבי מימון ומיסוי אישי תהיה:

62,000 ÷ 1,200,000 × 100 = כ־5.17%

זה כבר מספר אחר.

ולכן:

מי שבוחן השקעה במשרד רק לפי התשואה ברוטו עלול לקבל תמונה אופטימית מדי.

האם 5%, 6%, 7% או 8% זו תשואה טובה למשרד באשדוד?

אין תשובה אחת.

שיעור התשואה צריך להיבחן ביחס ל:

• מחיר הנכס.
• איכות הנכס.
• איכות השוכר.
• אורך חוזה השכירות.
• רמת הביקוש.
• הסיכון לתקופות ללא שוכר.
• עלויות הניהול.
• רמת התחזוקה.
• מיקום.
• פוטנציאל השבחה.
• תנאי המימון.

בשוק המשרדים באשדוד ניתן לראות כיום פערים משמעותיים בין נכסים. לדוגמה, נתוני שוק פתוחים מציגים משרדים למכירה בטווחים שונים מאוד של מחיר למ"ר, לצד נכסים מניבים שבהם התשואה המוצגת היא סביב 4.9%–5.9%.

לכן לא נכון להציג 7% כ"תשואה הממוצעת באשדוד" לכל המשרדים.

עדיף לבדוק כל נכס בפני עצמו.

מה משפיע על התשואה של משרד באשדוד?

1. מחיר הרכישה

זהו אחד המשתנים החשובים ביותר.

ככל שמחיר הרכישה נמוך יותר ביחס להכנסה האפשרית, התשואה עולה.

לדוגמה:

משרד א'

מחיר: 1,000,000 ₪
שכירות: 5,500 ₪

הכנסה שנתית:

66,000 ₪

תשואה ברוטו:

6.6%

משרד ב'

מחיר: 1,200,000 ₪
שכירות: 5,500 ₪

הכנסה שנתית:

66,000 ₪

תשואה ברוטו:

5.5%

אותה שכירות.

מחיר רכישה שונה.

תשואה שונה.

2. דמי השכירות

הכנסה גבוהה יותר יכולה להגדיל את התשואה, אבל צריך להיזהר מחישוב לפי שכר דירה שאינו ריאלי.

אם משרד דומה באזור מושכר בדרך כלל ב־5,500–6,000 ₪, לא נכון לבנות את העסקה על הנחה שניתן לקבל 7,000 ₪ רק משום שזה מה שהמשקיע מקווה לקבל.

צריך לבדוק:

• עסקאות שכירות דומות.
• משרדים מתחרים.
• רמת הגמר.
• גודל המשרד.
• מיקום.
• חניה.
• ביקוש מצד עסקים.

3. גודל המשרד

גודל הנכס יכול להשפיע מאוד על התשואה.

לעיתים משרדים קטנים נהנים מביקוש רחב יותר בקרב:

• עורכי דין.
• רואי חשבון.
• יועצים.
• מטפלים.
• חברות שירותים.
• בעלי מקצוע.
• עסקים קטנים.

לכן ייתכן שמשרד קטן יוכל להניב תשואה גבוהה יותר באחוזים ממשרד גדול.

אבל גם כאן אין כלל אוטומטי.

הכול תלוי במחיר הרכישה, בשכר הדירה ובביקוש.

4. מיקום

משרד במיקום מרכזי אינו בהכרח השקעה טובה יותר ממשרד באזור אחר.

צריך להתאים את המיקום לקהל היעד.

לדוגמה:

משרד שמיועד לקבלת קהל יכול ליהנות מנגישות, חניה ונראות.

לעומת זאת, חברה שעובדת בעיקר מול לקוחות עסקיים יכולה להעדיף מיקום נגיש מבחינת כבישים ותחבורה, גם אם אינו נמצא במרכז העיר.

באשדוד קיימים מוקדים שונים של פעילות מסחרית ומשרדית, ולכן צריך לבחון את השימוש המתאים לנכס, ולא רק את הכתובת.

5. חניה

חניה יכולה להשפיע על האטרקטיביות של משרד.

במיוחד כאשר המשרד מיועד ל:

• עורכי דין.
• רואי חשבון.
• רופאים ומטפלים.
• יועצים.
• חברות שמקבלות לקוחות.
• חברות שבהן העובדים מגיעים ברכב.

משרד זול יותר ללא חניה אינו בהכרח עסקה טובה יותר ממשרד יקר יותר עם פתרון חניה טוב.

6. רמת הגמר

משרד מוכן לעבודה יכול להיחשב אטרקטיבי יותר עבור שוכר מסוים.

מצד שני, משרד שדורש השקעה יכול להימכר במחיר נמוך יותר וליצור הזדמנות למשקיע שיודע לבצע התאמה בצורה יעילה.

צריך לחשב:

מחיר רכישה + עלות התאמה = עלות השקעה אמיתית.

7. חלוקה פנימית

במשרדים קטנים ובינוניים, לחלוקה הפנימית יכולה להיות משמעות גדולה.

משרד שניתן לחלק בצורה יעילה לחדרים, עמדות עבודה וחלל קבלה יכול להתאים למספר גדול יותר של עסקים.

לעומת זאת, חלוקה לא יעילה עלולה לצמצם את קהל השוכרים.

לכן לפני רכישה כדאי לשאול:

"למי אני אוכל להשכיר את המשרד הזה?"

ולא רק:

"כמה מטרים יש כאן?"

8. דמי ניהול וארנונה

זהו אחד הפרמטרים שמשקיעים נוטים לפספס.

כאשר בוחנים משרד להשקעה, צריך לדעת מהן העלויות הקבועות של הנכס.

יש לבדוק:

• דמי ניהול.
• ארנונה.
• חשמל.
• ניקיון.
• תחזוקת שטחים משותפים.
• חניה.
• שירותים נוספים במתחם.

הוצאות אלה עשויות להשפיע גם על האטרקטיביות של הנכס עבור השוכר וגם על התשואה של המשקיע.

9. איכות השוכר

שוכר שמשלם שכר דירה גבוה יותר אינו בהכרח השוכר הטוב ביותר.

צריך לבדוק גם:

• יציבות העסק.
• יכולת תשלום.
• משך החוזה.
• ערבויות.
• היסטוריית תשלומים.
• סוג הפעילות.
• התאמת העסק לנכס.

שוכר יציב לאורך זמן יכול להיות בעל ערך רב למשקיע.

10. תקופות ללא שוכר

משרד ריק אינו מייצר הכנסה.

נניח שהמשרד אמור להניב:

6,000 ₪ בחודש.

אם הוא עומד ריק חודש אחד:

ההכנסה השנתית יורדת מ־72,000 ₪ ל־66,000 ₪.

לכן כאשר משווים השקעות, כדאי לחשוב גם על:

תשואה בתרחיש מלא
לעומת
תשואה בתרחיש שמרני.

תשואה על משרד לעומת תשואה על דירה

משרד ודירה הם שני סוגי השקעות שונים.

בדירה להשקעה, המשקיע מתמקד בדרך כלל בשוק המגורים ובשוכרים פרטיים.

במשרד, השיקולים העסקיים מקבלים משקל גדול יותר.

צריך לבחון:

• מי קהל השוכרים.
• אופי הפעילות העסקית.
• חוזה השכירות.
• תקופת השכירות.
• התאמות לשוכר.
• דמי ניהול.
• ארנונה.
• חניה.
• נגישות.
• סיכון לתקופות ריקות.

לכן אי אפשר לומר שמשרד עדיף על דירה רק משום שהתשואה שלו גבוהה יותר.

תשואה גבוהה יותר יכולה להגיע יחד עם סיכון גבוה יותר.

משרד להשקעה באשדוד – למי זה יכול להתאים?

השקעה במשרד עשויה להתאים למשקיע שמחפש:

• נכס מסחרי מניב.
• הכנסה משכירות.
• חוזה מול עסק.
• פוטנציאל להשבחה.
• נכס שאפשר להתאים לקהל עסקי מסוים.

אבל חשוב להבין שמשרד הוא גם נכס שדורש הסתכלות עסקית.

המשקיע צריך לשאול:

מי ישכור אותו?

כמה ישלמו?

כמה זמן ייקח למצוא שוכר?

כמה יעלה להתאים את הנכס?

מה קורה אם הנכס נשאר ריק?

איך בודקים משרד לפני רכישה?

לפני קבלת החלטה, אני ממליץ להכין טבלת בדיקה פשוטה:

רק לאחר שממלאים את התמונה המלאה אפשר להבין אם מדובר בעסקה מעניינת.

דוגמה לניתוח השקעה במשרד

נניח:

מחיר רכישה: 1,000,000 ₪
שכירות חודשית: 5,500 ₪

הכנסה שנתית:

66,000 ₪

תשואה ברוטו:

6.6%

עכשיו נניח שהמשקיע מביא בחשבון:

• חודש ריק אחת לכמה שנים.
• תיקונים.
• עלויות תחזוקה.
• תקופות בין שוכרים.
• עלויות התאמה.
• עלויות העסקה.

התוצאה בפועל תהיה נמוכה יותר.

לכן משקיע מקצועי לא מסתפק באמירה:

"אני מקבל 6.6%."

הוא שואל:

"כמה נשאר לי בפועל אחרי כל העלויות והסיכונים?"

ומה לגבי הצמדה למדד?

בחוזי שכירות מסחריים עשויים להופיע מנגנוני הצמדה, העלאות תקופתיות או תנאים אחרים המשפיעים על ההכנסה העתידית.

אבל לא נכון להניח שכל חוזה שכירות מסחרי כולל בהכרח מנגנון זהה.

צריך לבדוק את החוזה הספציפי:

• האם קיימת הצמדה?
• לאיזה מדד?
• באיזו תדירות?
• האם קיימת עליית שכירות קבועה?
• האם קיימות אופציות?
• מה קורה בתקופת האופציה?

הכנסה עתידית מחוזה היא חלק מהשווי של ההשקעה.

מה עדיף – משרד פנוי או משרד שכבר מושכר?

גם כאן אין תשובה אחת.

משרד פנוי

יתרונות אפשריים:

• אפשר לקבוע את השכירות מחדש.
• ניתן לשפץ ולהתאים.
• אפשר לבחור את קהל היעד.

חסרונות:

• אין הכנסה מיידית.
• קיים סיכון לתקופה ללא שוכר.
• ייתכן צורך בהשקעה נוספת.

משרד מושכר

יתרונות אפשריים:

• הכנסה קיימת.
• שוכר קיים.
• ניתן לנתח חוזה קיים.

חסרונות:

• צריך לבדוק את איכות השוכר.
• צריך לבדוק את תנאי החוזה.
• ייתכן ששכר הדירה נמוך ממחיר השוק.
• ייתכן שהחוזה עומד להסתיים.

לכן משרד מושכר אינו בהכרח השקעה טובה יותר.

צריך לבדוק את העסקה ואת החוזה.

טעויות נפוצות של משקיעים במשרדים

טעות 1 – מסתכלים רק על אחוז התשואה

תשואה גבוהה אינה מבטיחה עסקה טובה.

טעות 2 – מחשבים לפי הכנסה ברוטו

צריך לבחון גם הוצאות.

טעות 3 – מתעלמים מתקופות ללא שוכר

משרד ריק לא מייצר הכנסה.

טעות 4 – לא בודקים את החוזה

חוזה השכירות הוא חלק מהנכס המניב.

טעות 5 – מתעלמים מדמי ניהול וארנונה

הם משפיעים על עלות ההחזקה ועל כדאיות העסקה.

טעות 6 – מתמחרים את השכירות לפי רצון המשקיע

צריך לבדוק מה השוק באמת מוכן לשלם.

טעות 7 – לא בודקים למי ניתן להשכיר

לפני רכישה כדאי להגדיר קהל יעד.

האם כדאי להשקיע במשרד קטן?

משרדים קטנים יכולים ליהנות מביקוש מצד עסקים קטנים ובעלי מקצוע.

הם עשויים להתאים למשל ל:

• עורכי דין.
• רואי חשבון.
• יועצים.
• חברות שירותים.
• מטפלים.
• בעלי מקצוע.
• חברות קטנות.

אבל גם כאן אין הבטחה לתשואה גבוהה.

צריך לבדוק:

מחיר רכישה → שכר דירה → הוצאות → ביקוש → סיכון.

מה קורה כאשר השוק מוצף במשרדים?

היצע גבוה יכול להגדיל את התחרות בין בעלי הנכסים.

כאשר קיימות הרבה יחידות דומות, השוכר יכול להשוות:

• מחיר.
• גודל.
• רמת גמר.
• חניה.
• מיקום.
• שירותים.
• דמי ניהול.
• גמישות החוזה.

לכן במתחם עם היצע גדול, לא מספיק להחזיק משרד "טוב".

צריך להחזיק מוצר שמתאים לשוק.

ומה לגבי מתחמי משרדים חדשים באשדוד?

אשדוד ממשיכה לפתח מוקדים חדשים של פעילות עסקית ומסחרית. גם בשוק הנוכחי ניתן לראות היצע מגוון של משרדים למכירה, החל מיחידות קטנות ועד שטחים גדולים במתחמי משרדים. במקביל, מתוכננים בעיר פרויקטים נוספים של משרדים ומסחר, ולכן למשקיע חשוב לבחון גם את התחרות העתידית ולא רק את המצב הקיים.

המשמעות היא שהשאלה:

"האם המשרד שלי טוב?"

צריכה להפוך ל:

"האם המשרד שלי יהיה אטרקטיבי גם מול ההיצע המתחרה שיהיה בשוק?"

תשואה על משרד – השורה התחתונה

אין מספר קסם שמגדיר תשואה טובה למשרד באשדוד.

תשואה של 5% יכולה להיות מעניינת בעסקה אחת ולא מעניינת בעסקה אחרת.

תשואה של 7% יכולה להיראות מצוינת, אבל אם היא מבוססת על שכר דירה לא ריאלי, משרד שקשה להשכיר או הוצאות שלא נלקחו בחשבון – היא עלולה להיות פחות אטרקטיבית ממה שנראה בתחילה.

לכן הדרך הנכונה לבחון השקעה היא:

מחיר רכישה

שכירות ריאלית

רמת ביקוש

איכות השוכר

הוצאות

תקופות ללא שוכר

פוטנציאל הנכס

=

תמונה אמיתית יותר של ההשקעה.

רוצים לבדוק משרד להשקעה באשדוד?

ב-HOMENTOR – נדל"ן במחשבה תחילה, אני מאמין שהשקעה במשרד צריכה להיבחן קודם כול כעסקה עסקית.

לא רק:

"כמה אחוז תשואה אני מקבל?"

אלא:

"כמה אני משלם, כמה הנכס יכול לייצר, למי אפשר להשכיר אותו, מה הסיכון ומה הפוטנציאל?"

אם אתם בוחנים רכישה של משרד להשקעה באשדוד, אפשר לבחון יחד את הנכס, השכירות האפשרית, המתחרים והנתונים הרלוונטיים לפני קבלת החלטה.

אלי טובלי – HOMENTOR
נדל"ן במחשבה תחילה

[ משרדים באשדוד]

[מרכז מידע נדל"ן באשדוד]

[מתווך באשדוד]

המידע במאמר נועד להעשרה ולהכוונה כללית ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או התחייבות לתשואה. תשואה בפועל תלויה במחיר הרכישה, תנאי השכירות, הוצאות, מיסוי, מימון, תקופות ללא שוכר ומאפייני הנכס. לפני ביצוע עסקה מומלץ לבצע בדיקה פרטנית ומקצועית.

אם אתה שוקלים השקעה במשרד באשדוד ורוצים נתונים ומידע נוסף, אשמח לעמוד לשירותכם ולעזור, מוזמנים ליצור קשר

בכבוד רב,

אלי טובלי – Eli Tubaly

בעלים

הומנטור –  HOMENTOR

נדל"ן במחשבה תחילה

לעמוד הפרסומים באתר לחצו כאן

לעמוד הנכסים בשיווק לחצו כאן

לעמוד חוות הדעת והמלצת לקוחות לחצו כאן