חישוב תשואה על נכס להשקעה – איך מחשבים תשואה ברוטו, נטו וריאלית?

חישוב תשואה על נכס להשקעה הוא אחד הכלים החשובים ביותר עבור כל משקיע נדל״ן. הוא מאפשר להבין לא רק כמה שכר דירה ניתן לקבל, אלא כמה ההשקעה באמת מייצרת לאחר שמביאים בחשבון את מחיר הרכישה, ההוצאות, תקופות ללא שוכר ועלויות נוספות.

על פניו, חישוב תשואה על דירה או נכס מסחרי נראה פשוט. בפועל, אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים היא לחשב תשואה רק לפי שכר הדירה השנתי ומחיר הנכס, ולהתעלם מהוצאות ההשקעה וההחזקה.

במדריך הזה נסביר איך לחשב תשואה ברוטו, תשואה נטו ותשואה הונית, אילו הוצאות צריך לקחת בחשבון ואיך לבחון האם עסקת נדל״ן באמת כדאית.

איך מחשבים תשואה על נכס?

הנוסחה הבסיסית לחישוב תשואה שנתית ברוטו היא:

תשואה ברוטו = הכנסה שנתית משכר דירה ÷ עלות רכישת הנכס × 100

לדוגמה:

מחיר רכישת הדירה: 1,800,000 ₪

שכר דירה חודשי: 5,000 ₪

הכנסה שנתית משכר דירה:

5,000 × 12 = 60,000 ₪

חישוב התשואה:

60,000 ÷ 1,800,000 × 100 = 3.33%

כלומר, התשואה השנתית ברוטו בדוגמה היא כ־3.33%.

אבל כאן חשוב לעצור.

3.33% אינה בהכרח התשואה האמיתית של ההשקעה.

כדי להבין את התשואה בפועל, צריך להביא בחשבון גם את העלויות הנלוות לרכישה ולהחזקת הנכס.

מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?

תשואה ברוטו

תשואה ברוטו היא החישוב הפשוט ביותר:

שכר דירה שנתי ÷ מחיר רכישת הנכס × 100

היתרון שלה הוא שהיא פשוטה להשוואה בין נכסים.

החיסרון הוא שהיא אינה מתחשבת בהוצאות.

תשואה נטו

תשואה נטו מנסה לשקף בצורה טובה יותר את ההכנסה שהנכס מייצר לאחר הוצאות.

באופן כללי:

תשואה נטו = הכנסה שנתית נטו ÷ עלות ההשקעה הכוללת × 100

ההכנסה השנתית נטו היא שכר הדירה בפועל, לאחר הפחתת ההוצאות הרלוונטיות לנכס.

מהי עלות ההשקעה האמיתית?

אחת הטעויות הנפוצות בחישוב תשואה היא להתייחס רק למחיר שמופיע בחוזה הרכישה.

בפועל, למשקיע עשויות להיות עלויות נוספות כגון:

• מס רכישה, בהתאם למאפייני העסקה ולמעמד הרוכש.
• שכר טרחת עורך דין.
• דמי תיווך.
• עלויות שיפוץ.
• התאמות והכנת הנכס להשכרה.
• ריהוט וציוד, במקרה הצורך.
• עלויות מימון.
• עלויות נוספות הקשורות לרכישה.

לכן, כאשר משווים בין שתי השקעות, כדאי לבחון לא רק את מחיר הדירה אלא את עלות ההשקעה הכוללת.

אילו הוצאות משפיעות על התשואה?

גם לאחר רכישת הנכס קיימות הוצאות שוטפות שעשויות להשפיע על התשואה.

תחזוקה ותיקונים

דירה היא נכס פיזי שדורש תחזוקה.

במהלך השנים ייתכנו תיקוני אינסטלציה, חשמל, מזגנים, תריסים, צבע, ריצוף ומערכות נוספות.

תקופות ללא שוכר

נכס שאינו מושכר אינו מייצר הכנסה.

לכן, בחישוב שמרני כדאי להביא בחשבון אפשרות של תקופות שבהן הנכס עומד ריק בין שוכרים או בתקופת שיווק.

דמי ניהול

בנכסים מסוימים קיימים דמי ניהול או ועד בית.

המשמעות הכלכלית שלהם תלויה בחוזה השכירות ובשאלה מי נושא בתשלום בפועל.

ביטוח

במקרים מסוימים קיימות עלויות ביטוח הקשורות לנכס.

שיפוץ והכנה להשכרה

לפני הכנסת שוכר חדש ייתכן שיהיה צורך בצביעה, תיקונים, ניקיון, החלפת ציוד או שדרוגים אחרים.

ארנונה ותשלומים נוספים

יש לבחון את חלוקת התשלומים בין בעל הנכס לשוכר בהתאם לסוג הנכס ולהסכם השכירות.

חישוב תשואה על דירה – דוגמה מעשית

נניח שמשקיע רוכש דירה במחיר של:

1,800,000 ₪

שכר הדירה החודשי:

5,000 ₪

הכנסה שנתית:

60,000 ₪

תשואה ברוטו

60,000 ÷ 1,800,000 × 100 = 3.33%

כעת נניח שלמשקיע היו גם עלויות רכישה ושיפוץ, והעלות הכוללת של ההשקעה הגיעה ל־1,900,000 ₪.

כבר כאן מתקבלת תשואה נמוכה יותר:

60,000 ÷ 1,900,000 × 100 = 3.16%

אם במהלך השנה היו גם תיקונים, תקופה ללא שוכר והוצאות נוספות, התשואה בפועל תהיה נמוכה יותר.

לכן חשוב להבחין בין:

תשואה על מחיר הדירה

לבין:

תשואה על ההשקעה הכוללת.

ומה קורה אם יש חודש ללא שוכר?

נניח שהנכס מושכר ב־5,000 ₪ בחודש, אך במשך חודש אחד בשנה אין שוכר.

במקום הכנסה שנתית של 60,000 ₪, ההכנסה בפועל תהיה:

55,000 ₪

אם מחיר הנכס הוא 1,800,000 ₪:

55,000 ÷ 1,800,000 × 100 = 3.06%

כלומר, חודש אחד בלבד ללא שוכר הוריד את התשואה השנתית בדוגמה מ־3.33% לכ־3.06%.

זו בדיוק הסיבה שלא נכון להסתכל רק על שכר הדירה החודשי המפורסם.

תשואה על ההון העצמי

כאשר הרכישה מתבצעת באמצעות משכנתה או מימון אחר, החישוב יכול להיות מורכב יותר.

במקרה כזה ניתן לבחון גם את התשואה על ההון העצמי, כלומר כמה הכנסה או רווח מייצר ההון שהמשקיע עצמו הכניס לעסקה.

לדוגמה, אם נכס עולה 1.8 מיליון ₪ וחלק מהעסקה ממומן באמצעות משכנתה, ההון העצמי שהמשקיע השקיע בפועל עשוי להיות נמוך משמעותית ממחיר הנכס.

אבל גם כאן חשוב להביא בחשבון את עלויות המימון, הריבית וההחזרים.

לכן:

תשואה על הנכס אינה זהה לתשואה על ההון העצמי.

זהו הבדל חשוב במיוחד בעת השוואת השקעות ממונפות.

תשואה שוטפת לעומת תשואה הונית

תשואה על השקעת נדל״ן אינה מסתכמת רק בשכר הדירה.

ניתן להסתכל על ההשקעה בשני רבדים:

תשואה שוטפת

ההכנסה שמתקבלת מהשכרת הנכס לאורך תקופת ההחזקה.

תשואה הונית

הרווח או ההפסד הנובע משינוי בערך הנכס בעת המכירה.

לדוגמה, אם נכס נרכש ב־1.8 מיליון ₪ ונמכר בעתיד ב־2.1 מיליון ₪, קיימת עליית ערך של 300 אלף ₪ לפני שמביאים בחשבון את הוצאות המכירה, המיסוי והעלויות האחרות הרלוונטיות.

לכן משקיע צריך לשאול לא רק:

"כמה שכירות אני מקבל?"

אלא גם:

"מה אני קונה, באיזה מחיר ומה פוטנציאל הנכס לאורך זמן?"

תשואה היא לא המדד היחיד להשקעה טובה

נכס עם תשואה גבוהה יותר אינו בהכרח השקעה טובה יותר.

לדוגמה, נכס מסוים עשוי להציע תשואה גבוהה יחסית, אך להיות ממוקם באזור עם ביקוש נמוך, תחזוקה יקרה או סחירות נמוכה.

לעומת זאת, נכס עם תשואה שוטפת נמוכה יותר עשוי להיות ממוקם באזור מבוקש, ליהנות מביקוש יציב לשכירות ולשמור טוב יותר על ערכו לאורך זמן.

לכן כדאי לבחון מספר פרמטרים יחד:

• מחיר הרכישה.
• שכר הדירה האפשרי.
• התשואה ברוטו.
• התשואה נטו.
• עלות ההשקעה הכוללת.
• עלויות המימון.
• ביקוש לשכירות.
• איכות האזור.
• מצב הנכס והבניין.
• פוטנציאל השבחה.
• סחירות הנכס.
• אפשרות לעליית ערך.

חישוב תשואה על נכס באשדוד

באשדוד קיימים הבדלים משמעותיים בין הרובעים ובין סוגי הנכסים.

דירה באותו גודל יכולה להציג תשואה שונה לחלוטין בהתאם למיקום, למחיר הרכישה ולשכר הדירה שניתן לקבל בפועל.

לכן, משקיע שבוחן דירה להשקעה באשדוד צריך להסתכל על העסקה הספציפית ולא רק על ממוצע עירוני.

גם סוג הנכס משפיע:

• דירת 3 חדרים.
• דירת 4 חדרים.
• דירת 5 חדרים.
• דירה חדשה.
• דירה יד שנייה.
• דירה המיועדת לשיפוץ.
• נכס מסחרי.
• משרד.

לכל אחד מהם מודל כלכלי שונה.

חישוב תשואה על משרד או נכס מסחרי

גם בנדל״ן מסחרי ניתן לחשב תשואה על בסיס הכנסה משכירות מול עלות ההשקעה.

עם זאת, בנכס מסחרי חשוב במיוחד לבדוק:

• מי השוכר.
• תקופת השכירות.
• דמי ניהול.
• ארנונה.
• תקופות אי-תפוסה.
• התאמות ושיפוץ.
• עלויות תחזוקה.
• תנאי החוזה.
• מיקום הנכס.
• היצע וביקוש באזור.

לכן תשואה של נכס מסחרי אינה צריכה להיבחן רק לפי המספר שמופיע במודעה.

5 טעויות נפוצות בחישוב תשואה

1. לחשב תשואה רק לפי ברוטו

שכר הדירה השנתי אינו הרווח של המשקיע.

2. להתעלם מתקופות ללא שוכר

גם חודש או חודשיים ללא הכנסה יכולים להשפיע על התשואה השנתית.

3. להתעלם מעלויות הרכישה

עורך דין, תיווך, מסים, שיפוץ והוצאות נוספות עשויים לשנות את התמונה הכלכלית.

4. להסתכל רק על התשואה

תשואה גבוהה אינה מבטיחה השקעה טובה.

5. להשוות נכסים שאינם באמת דומים

דירה חדשה באזור מבוקש אינה בהכרח השקעה זהה לדירה ישנה באזור אחר, גם אם המחיר למ״ר דומה.

איך נכון להשוות בין שתי השקעות?

נניח שיש שתי דירות:

דירה א׳

• מחיר: 1,800,000 ₪
• שכירות: 5,000 ₪
• תשואה ברוטו: 3.33%

דירה ב׳

• מחיר: 1,600,000 ₪
• שכירות: 5,000 ₪
• תשואה ברוטו: 3.75%

על פניו דירה ב׳ עדיפה.

אבל לפני שמקבלים החלטה צריך לבדוק:

• האם שתי הדירות נמצאות באזורים דומים?
• האם השכירות באמת ריאלית?
• מה מצב הבניין?
• האם קיימות הוצאות חריגות?
• האם קיימת תקופת אי-תפוסה צפויה?
• האם יש פוטנציאל השבחה?
• מה מצב הביקוש באזור?
• מה הסיכוי למכור את הנכס בעתיד?

רק לאחר בחינה כזו ניתן להשוות בין העסקאות בצורה רצינית.

איך אני ממליץ למשקיע לחשוב?

במקום לשאול:

"איזו דירה נותנת את התשואה הכי גבוהה?"

עדיף לשאול:

"איזו עסקה נותנת לי את היחס הטוב ביותר בין תשואה, סיכון, איכות הנכס, ביקוש וסיכוי לעליית ערך?"

זו כבר חשיבה של משקיע ולא רק של מי שמחפש מספר גבוה בטבלה.

חישוב תשואה – השורה התחתונה

חישוב תשואה על נכס הוא כלי חשוב, אבל הוא אינו עומד בפני עצמו.

תשואה ברוטו היא נקודת התחלה טובה להשוואה, אך כדי להבין את כדאיות העסקה צריך לבחון גם את עלות ההשקעה הכוללת, ההוצאות השוטפות, תקופות ללא שוכר, המימון, איכות הנכס, מיקום, ביקוש ופוטנציאל ההשבחה.

במילים פשוטות:

הכנסה פחות הוצאות = תמונה כלכלית אמיתית יותר.

וככל שמדובר בהשקעה משמעותית יותר, כך חשוב יותר לבצע את החישוב בצורה מסודרת לפני קבלת החלטה.

רוצים לבדוק השקעה בנדל״ן באשדוד?

אם אתם שוקלים רכישת דירה להשקעה באשדוד, רכישת משרד או נכס אחר, כדאי לבחון את העסקה לפי הנתונים האמיתיים של הנכס ולא רק לפי מחיר הפרסום או התשואה שמוצגת במודעה.

ב־HOMENTOR אנו מסייעים למשקיעים להבין את שוק הנדל״ן באשדוד, להשוות בין נכסים ולבחון את העסקה כחלק מתמונה רחבה יותר.

אפשר לעיין גם ב־[מרכז מידע נדל״ן באשדוד], במדריך [דירות למכירה באשדוד] או לקבל מידע על [משרדים באשדוד].

HOMENTOR – נדל״ן במחשבה תחילה.

הערה חשובה

המידע בעמוד נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה מקצועית של עסקה ספציפית. מיסוי ועלויות עסקה עשויים להשתנות בהתאם לנתוני הרוכש, הנכס והעסקה, ולכן יש לבדוק את הנתונים הרלוונטיים מול אנשי המקצוע המתאימים.אשמח לעמוד לשירותכם ולעזור,

מוזמנים ליצור קשר : 072-3222-727

הכותב: אלי טובלי, בעלים HOMENTOR – משרד נדל"ן באשדוד המתמחה בשיווק נכסים, השקעות נדל"ן וליווי משקיעים.

לעמוד הפרסומים באתר לחצו כאן

לעמוד הנכסים בשיווק לחצו כאן

לעמוד חוות הדעת והמלצת לקוחות לחצו כאן

לקבלת כרטיס ביקור לחצו כאן

נתוני שוק הנדל"ן משתנים לאורך הזמן, ולכן מומלץ להכיר גם את נתוני השוק הרשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

קישור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה