חדשות

המדריך למכירת הדירה

הקדמה

אני שמח להביא לפניכם את מדריך הבית תהליך מכירת הנכס ע"פ הומנטור.

המדריך בנוי מחמישה שלבים עיקריים, משלב התהייה ועד לשלב סגירת העסקה. לפני כמה ימים פרסמתי את שלב א', תיאום ציפיות והגדרת יעדים וצרכים, כעת אני מפרסם את שלב ב', תכנון ובחינה כלכלית , בהמשך אפרסם את עיקרי התוכן לכל שלב בפוסט נפרד, אנסה לתמצת ככל יכולתי.

כולי תקווה שהמדריך יהיה לכם לעזר, בין אם תיקחו משם את הדברים שמתאימים לכם ותעשו בהם שימוש מועיל או/ו תבחרו בי לייצג אתכם במכירת הנכס שלכם.

מובטח לכם, באחריות, ליווי ושירות המבוסס על ניסיון רב שנים, בתחומי השיווק והמכירות בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט. זה יהיה הרבה מעבר למדריך המתומצת כאן. בכל אופן אשמח לעמוד לשירותכם בין אם לייעוץ קצר או לתהליך מלא .

שלב ב' – תכנון ובחינה כלכלית

אם עברתם את שלב א' והיה ומצאתם כי מכירת הדירה אכן מתבקשת, עכשיו עליכם לגשת לבחינת תוכנית המעבר מנקודת ראות כלכלית. בשלב זה עליכם לדעת מה ההון העצמי שלכם, מה ערך הראלי של הנכס הנוכחי ומה עלות הנכס החדש אותו תרצו לרכוש. אל נתונים אלו יש להוסיף את מקורות המימון, רצוי לפנות באמצעות יועצי משכנתאות על הבנקים ולקבל אישור עקרוני מקסימלי. כלומר על בסיס הנתונים שלכם וע"פ יכולת הפירעון שלכם, מה סכום המשכנתא המקסימלי אותו תוכלו לקבל. מידע זה יביא אתכם לידיעה איזה נכס עליכם לחפש ומה אתם יכולים לקנות.

אני רוצה להיות ברור, אתם לא צריכים לקנות ע"פ מקסימום יכולת אלא רק לדעת מה מקסימום היכולת שלכם .

לאחר ידיעת " מקסימום יכולת " , תתחילו להפחית הוצאות, עלויות מעבר, כלומר את כל ההוצאות הכרוכות בעלות המעבר, שכר יועצים, מתווכים ועורכי דין. קחו בחשבון עלות פתיחת תיק בבנק למשכנתאות ועלות של שמאי הנדרש לאישור תיק המשכנתא שלכם.

קחו בחשבון ששמאי הבנק לא יעריך את הנכס בערך מלא אלא הוא צפוי לתת הערכת חסר כמקדם ביטחון. כך שאם אתם מבקשים מהבנק מימון מקסימלי של 75%, הערכת חסר מצד שמאי יכולה לפגוע ביכולת שלכם לקבל מימון מלא הנדרש לעסקה. גם כאן תידרשו למשנה זהירות, עליכם לבדוק איזה נכס אתם רוצים לקנות וכדאי אפילו לקחת שמאות מוקדמת כדי שלא תגיעו למצב שהתחייבתם לנכס מבלי לאשרר את היכולת שלכם להשלים את העסקה. עליכם לזכור כי עסקאות נדל"ן חתומות הם מחייבות, כל הפרה שלהם תגרור קנס כבד אשר יכול להגיע למאות אלפי ₪ , לרוב 10% מערך העסקה.

פעמים רבות אני מוצא עצמי מסביר למוכרים את חשיבות תמחור הדירה למכירה, מחיר המכירה חייב ביסוס למחירי השוק הצמדה לעסקאות בפועל וצריך מתאם למגמת מחירי השוק . גם מוכר דירה שהצליח לקבל מקונה הסכמה על מכירה במחיר גבוה מהשוק, לא מובטח שיצליח להשלים את העסקה אם יתגלה שיש פער רציני בין המחיר המוסכם להערכת השמאי של הבנק. קורה לא מעט שעסקאות נכשלות בשל סוגיה זו . לא בכדי אומרים שעסקת נדל"ן טובה היא רק במצב של Win Win .

באותה נשימה חשוב לי לכתוב ולבקש מאנשים להפסיק לחפש פראיירים שמוכנים למכור מתחת למחירי השוק , תחום הנדל"ן בישראל הוא מוסדר מקצועי ובעל שקיפות טובה . אם הנכס נמצא משמעותית מתחת למחירי השוק כנראה שיש סיבה ולרוב היא לא טובה .

לכן עדיף לשכור מראש ליווי מקצועי במכירה ובקניה זאת כדי להימנע מכשל בשלב המימון ועדיף לחבר את כולם לתהליך אחד מסודר .

מעל הכול, חשוב שתדעו שאתם מתחרים את הבית שלכם בצורה נכונה. אנשי תיווך שחיים את עולם המכירות בנדל"ן, כל אחד באזור ההתמחות שלו, ידעו פחות או יותר מה המחירים הנהוגים, עסקאות קודמות בכל רחוב ורובע . אל אלו יש לצרף את מצבו המשפטי של הנכס, חישוב מגמת מחירי הנדל"ן , השפעת תחרות על פוטנציאל המכירה ואת כל אלה יש לתרגם לתוכנית מכירה שמחוברת לנכס ולשוק .

שמאות יכולה לשקף לכם היסטורית מה קרה באזור , מתווכים מקצועיים יכירו ביקושים ודרישת לקוחות אשר יוכלו ליצור את העסקה הבאה .

מתווכים מקצועיים ידעו לתת את הדעת על שוני ברמת הביקוש ברמת הבניין והרחוב . מי שפוסל מתווך מקצועי מונע מעצמו שירות מקצועי וחיוני.

שורה תחתונה , תוכנית המעבר שלכם צריכה להיות מעשית וריאלית גם במכירה וגם בקניה, היא צריכה להיות ברורה וקלה להבנה כפעולת חיבור פשוטה. רק ברגע שהיא תהיה כזאת, תוכלו לדעת שיש לכם את ברכת הדרך .

שאו ברכה ,

אלי טובלי

מדריך הבית שלכם

הומנטור