חדשות

חישוב תשואה על נכס – איך מחשבים תשואה אמיתית על השקעת נדל"ן?

איך מחשבים תשואה אמיתית על נכס להשקעה?

אחת השאלות הראשונות שכל משקיע נדל"ן צריך לדעת לענות עליה היא: איך מחשבים תשואה על נכס?

על פניו מדובר בחישוב פשוט, אבל בפועל משקיעים רבים מחשבים תשואה בצורה חלקית ואינם לוקחים בחשבון את כל העלויות וההוצאות הנלוות.

במאמר הזה נסביר איך לבצע חישוב תשואה נכון, מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו, ואילו טעויות נפוצות עלולות לפגוע בהחלטת ההשקעה.

התשובה הקצרה:  ( משמאל לימין )

תשואה =  עלות הרכישה של הנכס ÷ הכנסה שנתית משכירות על נכס  

ברמת הנוסחה התשובה נכונה אבל לא מדויקת. כדי לחשב במדויקת תשואה על  נכסי נדל"ן, עלינו לשאול את עצמנו, על איזה בסיס תשואה אנחנו מחשבים, להלן פירוט האפשרויות :

• תשואה שוטפת ברוטו: הכנסה שנתית משכירות לחלק לעלות הרכישה
• תשואה שוטפת נטו: הכנסה שנתית משכירות בניכוי הוצאות שוטפות ( תיקונים ותחזוקה) לחלק לעלות הרכישה כולל הוצאות ( מיסוי, עו"ד, תיווך, שיפוץ).
• תשואה הונית: מחיר המכירה בניכוי הוצאות פחות מחיר הרכישה כולל הוצאות לחלק למחיר הרכישה כולל הוצאות
  •  

אילו גורמים משפיעים על תשואה של נכס?

הגורמים שיכולים להשפיע על שיעור התשואה תלויים קודם כל בתכנון והכנה ובתמחור נכון. מצד אחד מה המחיר השכירות החודשי ומצד שני מה הוא כולל בתוכו. נכסי נדל"ן יש לתחשב כעסק לכל דבר, הכנסות פחות הוצאות ולכן יש להכיר את המרכיבים המשפיעים על התשואה ולהבין מי נושא בעלות שלהם , להלן הפירוט :    

• דמי ניהול
• ארנונה / מיסים עירוניים
• שיפוץ
• תיקונים כתוצאה מבלאי / נזק מכוון
• תקופות בהם אין דייר/שוכר משלם .
• חשמל
• מים

איך נראה חישוב תשואה בפועל?

בדרך כלל המשכיר משלם עבור השיפוץ, הכנה להשכרה , על בלאי סביר , על תיקונים של כל מה שקשור בחיבור קבע לנכס כמו תשתית חשמל , מים ומיזוג . מנגד השוכר משלם את השכירות לא כולל הוצאות של דמי ניהול ומיסי עירייה / ארנונה. אפשר תמיד לשנות את נוסח ההצעה ולהגיש מחיר השכרה שכולל את הכל אבל התעריף לא יכול להישאר זהה.

3 טעויות נפוצות בחישוב תשואה על נכס

• חישוב לפי ברוטו במקום נטו , התעלמות מהוצאות שוטפות
• התעלמות מתקופות בהם לא היה דייר משלם, בתחשיב שנתי יתכן מצב של תשואה שלילית קרי הפסד
• לא לכלול עלויות הכנה, שיפוץ והוצאות נלוות

דוגמה לחישוב תשואה על דירה

נניח:

מחיר רכישת הדירה:
1,800,000 ₪

שכר דירה חודשי:
5,000 ₪

הכנסה שנתית:
60,000 ₪

תשואה ברוטו:
60,000 ÷ 1,800,000 = 3.3%

אבל אם מוסיפים:

• עורך דין
• תיווך
• שיפוץ
• חודשים ללא שוכר

התשואה האמיתית תהיה נמוכה יותר.

מה מומלץ לעשות?

• לבנות טבלת אקסל מסודרת עם עמודות נפרדות להכנסות והוצאות ולתעד כל תנועה כספית שקשורה לנכס הנדל"ן שלכם.
• לקבל החלטה איזה תחשיב נלקח בחשבון, שנתי או רב שנתי. מומלץ לחשב הכנסה שנתית לא חודשית.
• להשוות ולבדוק מתחרים כל הזמן, מי משכיר ובאיזה מחיר, לעדכן תעריפים ולעבוד עם בעלי מקצוע טובים שיעזרו לכם לצמצם הוצאות ולהגדיל הכנסות .

לסיכום

בנכסי נדל"ן , תשואה אמיתית מחשבים כמו בעסק, ע"ב המכנה הבסיסי ביותר, הכנסות פחות הוצאות ולפי אומדן שנתי. ובשל העובדה שמדובר בעסק עלינו ללמוד כל הזמן אין להגדיל הכנסות ולצמצם הוצאות ולכוון תמיד ליעילות מקסימלית .  

שוקלים השקעה בנכס באשדוד ו/או שיווק הנכס שלכם להשכרה?

אשמח לעמוד לשירותכם ולעזור,

מוזמנים ליצור קשר : 072-3222-727

הכותב: אלי טובלי, בעלים HOMENTOR – משרד נדל"ן באשדוד המתמחה בשיווק נכסים, השקעות נדל"ן וליווי משקיעים.

לעמוד הפרסומים באתר לחצו כאן

לעמוד הנכסים בשיווק לחצו כאן

לעמוד חוות הדעת והמלצת לקוחות לחצו כאן

לקבלת כרטיס ביקור לחצו כאן

נתוני שוק הנדל"ן משתנים לאורך הזמן, ולכן מומלץ להכיר גם את נתוני השוק הרשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

קישור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה